Ogrodowa 24 ma być impulsem dla całego kwartału. „Miasto nie może pozbyć się wszystkiego” - Rozmowa z Grzegorzem Nitą, członkiem zarządu spółki Łódzkie Inwestycje

Po kilku latach prac zakończyła się rewitalizacja Famuł Poznańskiego przy ul. Ogrodowej 24. Zabytkowy kompleks naprzeciwko Manufaktury łączy funkcje mieszkalne, biurowe i usługowe. O kosztach inwestycji, odtwarzaniu historycznych detali, zasadach najmu oraz o tym, dlaczego miasto zdecydowało się samodzielnie uratować obiekt, rozmawiamy z Grzegorzem Nitą, członkiem zarządu spółki Łódzkie Inwestycje.

Blisko 100 mln zł, niemal 80 mieszkań, biura, gastronomia i lokale usługowe — wszystko w obiekcie, w którym konserwator uzgadniał niemal każdy detal. Łódzkie Inwestycje przekonują, że Ogrodowa 24 ma nie tylko zarabiać na siebie, lecz także uruchomić dalszą przemianę tej części centrum Łodzi.

fot.: Łódzkie Inwestycje — Od lewej: Agnieszka Hołownia, prezes zarządu spółki Łódzkie Inwestycje, oraz Grzegorz Nita, członek zarządu spółki, na dziedzińcu zrewitalizowanych Famuł Poznańskiego przy ul. Ogrodowej 24 w Łodzi.

Błażej Kronic: Po kilku latach zakończyliście rewitalizację Famuł przy ul. Ogrodowej 24. Jaki jest końcowy efekt?

Grzegorz Nita: Tak, zakończyliśmy rewitalizację Famuł przy Ogrodowej 24. Trwało to ładnych kilka lat, ale myślę, że efekt, który został osiągnięty, jest naprawdę spektakularny. Ta rewitalizacja sporo kosztowała — nie tylko finansowo, lecz także pod względem pracy, zarówno naszej, jak i generalnego wykonawcy. Wymagała bardzo dużo wysiłku, szczególnie że każdy detal był wykonywany przez firmę Zab-Bud pod okiem Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Każdy szczegół podlegający ochronie konserwatorskiej był uzgadniany z pracownikami konserwatora: drzwi, okna, kolor ścian, kolor schodów, płytki — dosłownie wszystko.

Błażej Kronic: Czyli taki remont był znacznie droższy od zwykłego remontu odtworzeniowego?

Grzegorz Nita: Na pewno o wiele droższy, niż gdyby można było zrobić zwykły remont odtworzeniowy. Tyle że remontu odtworzeniowego nie dało się tam przeprowadzić. Przed remontem było około 180 mieszkań i nie miały one praktycznie żadnych wygód. W tej chwili mamy 79 mieszkań. Wszystkie są albo — bo ten proces będzie trwał prawdopodobnie do końca września — będą w pełni umeblowane. Każde będzie miało całkowicie wyposażoną łazienkę i kuchnię: zabudowę kuchenną, urządzenia, meble, firanki, zasłony oraz lustra.

fot.: Łódzkie Inwestycje

Błażej Kronic: Czyli standard jest niemal hotelowy?

Grzegorz Nita: Można powiedzieć, że jest niemal jak w hotelu. Brakuje tylko telewizora — tego nie ma. Nie ma też takich rzeczy jak łyżki, sztućce, szklanki czy talerze. Poza tym praktycznie nie trzeba już niczego kupować do mieszkania. Można wejść i zamieszkać. Takich mieszkań będzie 79, o różnym metrażu i różnej strukturze — od kawalerek po mieszkania trzypokojowe.

Błażej Kronic: Dlaczego zależało wam na tak kompletnym wykończeniu, zamiast oddać mieszkania najemcom do urządzenia?

Grzegorz Nita: Nie można było zrobić tego inaczej przede wszystkim dlatego, że jest to obiekt zabytkowy. Nie mogliśmy przygotować stanu deweloperskiego, a później pozwolić każdemu wykańczać lokal we własnym zakresie. Nawet ocieplenie wykonaliśmy od wewnątrz, ponieważ trzeba było zachować historyczną ceglaną elewację. Każda cegła była czyszczona, te cegły nie są malowane. To również pokazuje skalę kosztów.

Błażej Kronic: Jakie współczesne udogodnienia udało się wprowadzić do zabytkowego budynku?

Grzegorz Nita: Budynek jest w tej chwili wyposażony w windy. Każda klatka ma windę, i to taką, którą można przewozić osoby z niepełnosprawnościami. Na wyższych kondygnacjach mieszkania mają również klimatyzację. To naprawdę bardzo wysoki standard tych mieszkań. Dodatkowo — nie bezpośrednio przy budynku, ale w niedalekiej odległości — do końca września uruchomimy plac postojowy. Będzie tam około 78 miejsc.

Błażej Kronic: Czy miejsca parkingowe będą przypisane do konkretnych mieszkań?

Grzegorz Nita: Nie. Nie będą automatycznie przypisane do mieszkań. Konkretny najemca będzie mógł wynająć takie miejsce za opłatą. Plac znajdzie się u zbiegu ulic Karskiego i Drewnowskiej. W tej chwili samochody również tam parkują, ale jest to nieurządzony parking. To teren miejski, który wynajmujemy. Uporządkujemy go, zorganizujemy miejsca postojowe i później będziemy je wynajmować poszczególnym najemcom.

fot.: Łódzkie Inwestycje — Wizualizacja wnętrza.

Błażej Kronic: Na zdjęciach zwracają uwagę schody i kominek. Czy to elementy oryginalne?

Grzegorz Nita: Tak. Schody znajdują się w części należącej do powierzchni usługowej od strony ul. Ogrodowej. Są zabytkowe i musiały zostać zachowane — to oryginalne schody. Tak samo kominek, który widać na zdjęciach, jest oryginalny. Nie został dorobiony, lecz odrestaurowany pod okiem konserwatora zabytków. Znajduje się w pomieszczeniu przeznaczonym na lokal usługowy, w którym może działać gastronomia.

Błażej Kronic: Jak przygotowano lokale gastronomiczne i ich otoczenie?

Grzegorz Nita: Mamy trzy lokale, które mogą być przeznaczone na gastronomię — od strony ulic Ogrodowej i Gdańskiej. Lokal od strony Gdańskiej ma także piwnicę, do której zjeżdża winda, więc kuchnia może zostać zlokalizowana właśnie tam. Windy są oczywiście nowoczesne, bo wcześniej w tym budynku ich nie było. Wszystkie lokale gastronomiczne mają od strony wewnętrznej tarasy pod ogródki. Na dziedzińcu znajduje się zielona ściana i ustawiono ławki wykonane w rustykalnym stylu, nawiązującym do charakteru budynku.

Błażej Kronic: Czy bliskość Manufaktury miała znaczenie? Chodziło o to, aby prestiżowy obszar centrum przesunął się dalej w stronę ul. Legionów?

Grzegorz Nita: Tak. Podczas konferencji na temat otwarcia Famuł pani prezydent również wspominała, że rewitalizacja tego obszaru zatrzymała się na Manufakturze i ul. Ogrodowej. Patrząc w stronę ul. Legionów, ten proces dalej już nie postępował. W tej chwili mamy pierwszy efekt dalszej zmiany, czyli Ogrodową 24. Kolejne famuły kupiła prywatna firma Arche. Przygotowuje się do ich rewitalizacji i jest obecnie prawdopodobnie na etapie projektowania. Miasto rewitalizuje kamienice na rogu ulic Legionów i Gdańskiej. Zrewitalizowana została też ul. Mielczarskiego. W bezpośrednim sąsiedztwie mamy teatr, który w tej chwili jest przebudowywany, oraz pasaż Legionów, biegnący tuż przy naszej famule i łączący ul. Ogrodową z ul. Legionów. Cały ten obszar nabiera odpowiedniego charakteru i wyglądu.

Błażej Kronic: Znaczenie tej lokalizacji może zwiększyć także budowany tunel średnicowy?

fot.: Łódzkie Inwestycje

Grzegorz Nita: Zgadza się. Przy Manufakturze, przy ul. Drewnowskiej, na wysokości Leroy Merlin, powstanie przystanek Łódź Polesie na linii tunelu średnicowego. Od tego przystanku do Famuł będzie około 400 metrów. Potem wystarczy chwila, aby dojechać na dworzec Łódź Fabryczna — albo pojechać w drugą stronę, w zależności od kierunku podróży. To na pewno będzie ważny punkt miasta.

Błażej Kronic: Po otwarciu pojawiły się pytania o koszt inwestycji — około 100 mln zł. Jak odpowiada Pan na zarzut, że miasto wydało zbyt dużo?

Grzegorz Nita: Trzeba odpowiedzieć na pytanie: co w takim razie należało zrobić z tą kamienicą? Wyburzyć jej nie można, ponieważ konserwator zabytków nie pozwoliłby na rozbiórkę i wybudowanie w tym miejscu czegoś nowoczesnego. Zostawić ją w takim stanie, w jakim była? Pamiętajmy, że jest to budynek miejski. Pojawiłby się problem z osobami bezdomnymi, dewastacją i bezpieczeństwem. Różne rzeczy mogłyby się tam wydarzyć, a miasto patrzyłoby, jak obiekt niszczeje. Wtedy pojawiłyby się pretensje, że nic z tym nie robimy. Nie można było zastosować prostego rozwiązania pośredniego. Oczywiście dało się budynek sprzedać, tak jak sprzedane zostały następne famuły. Nie może jednak być tak, że miasto pozbędzie się wszystkiego i samo niczego nie zrobi.

Błażej Kronic: Czy miejska inwestycja ma także stymulować prywatny kapitał?

Grzegorz Nita: Miasto musi stwarzać impulsy również dla innych. Gdyby nie zajęło się rewitalizacją Ogrodowej 24, nie wiem, czy Arche kupiłoby sąsiednie famuły i czy pojawiłoby się zainteresowanie tym obszarem. Jeżeli w danym miejscu coś zaczyna się dziać, pojawiają się nowi inwestorzy, którzy chcą zainwestować w otoczenie. Widać to także po przebudowie ulic: kiedy remontujemy ulicę, nagle zaczynają się remonty stojących przy niej budynków, chociaż wcześniej nic się nie działo. Ładna ulica sprawia, że ludzie chcą mieszkać w ładnym budynku i zaczynają bardziej dbać o swoje otoczenie. Taka inwestycja daje impuls. Można oczywiście mówić, że lepiej było tych 100 mln zł nie wydawać albo przeznaczyć je na coś innego. Trzeba jednak policzyć, ile kosztowałyby ochrona i zabezpieczanie pustego budynku. W konsekwencji mielibyśmy ruinę naprzeciwko hotelu Andel’s.

Błażej Kronic: Krytycy rewitalizacji zwracają uwagę, że dawni mieszkańcy Famuł już tutaj nie wrócą.

Grzegorz Nita: Ci sami mieszkańcy rzeczywiście tutaj nie wrócą. Trzeba jednak pamiętać, w jakich warunkach mieszkali. To był niemal XIX wiek — standard z okresu, kiedy te famuły powstawały, czyli z końca XIX wieku. Obecne lokale nie są mieszkaniami komunalnymi. Podchodzimy do tego czysto biznesowo i działamy na warunkach rynkowych. Nie wybieramy najemców na zasadzie, kto nam się bardziej podoba. Rozmawiamy z każdym, kto się do nas zgłosi, negocjujemy z każdym i z każdym indywidualnie ustalamy warunki najmu.

fot.: Łódzkie Inwestycje

Błażej Kronic: Jakie formy najmu mieszkań dopuszczacie?

Grzegorz Nita: Może to być najem przez osobę fizyczną na określony czas. Dopuszczamy też tak zwany najem pakietowy: operator może wynająć na przykład jedną albo dwie klatki, a później sam oferować znajdujące się tam mieszkania. Może to być model zbliżony do hotelowego czy najmu na doby, na przykład za pośrednictwem platform rezerwacyjnych. Zależy nam, aby w tym miejscu powstał miks różnych funkcji i aby ono żyło. Nie zamykamy się więc na jeden rodzaj najmu mieszkań. Prowadzimy rozmowy z firmami zainteresowanymi takim sposobem wynajmu i prowadzenia biznesu. Zobaczymy, co z tego wyniknie.

Błażej Kronic: Jakie są zasady najmu mieszkań? Jak zadbacie o przejrzystość całego procesu?

Grzegorz Nita: Nie ma żadnych preferencji. Obowiązują normalne, negocjowane stawki najmu, do których dochodzą opłaty eksploatacyjne — jak zawsze. Umowy mogą być zawierane na różne okresy. Nie zamykamy się na jeden sztywny termin: może to być rok, dwa lata, trzy albo pięć lat. Uruchomiliśmy dedykowaną stronę internetową, na której warunki są lub za chwilę zostaną dokładnie określone. Znajdują się tam także kontakty do naszych pracowników bezpośrednio zajmujących się całym procesem. Do nich należy się zgłaszać i z nimi rozmawiać. Mogę powiedzieć, że po konferencji otwierającej obiekt zainteresowanie wynajmem mieszkań bardzo wyraźnie wzrosło.

Błażej Kronic: Dlaczego dopiero po zakończeniu inwestycji zainteresowanie tak mocno wzrosło?

Grzegorz Nita: Wcześniejsze próby promowania tej oferty były trochę mniej skuteczne. Kiedy jednak wszystko jest zakończone, można tego dotknąć i zobaczyć wnętrza, odbiór jest inny. Gdy do zakończenia pozostaje jeszcze trochę czasu, zainteresowanie jest mniejsze. Zwłaszcza że ta inwestycja trwała długo i część osób mogła czekać, czy rzeczywiście zostanie doprowadzona do końca. Teraz każdy może zobaczyć dwa przykładowe mieszkania, które są już w pełni wyposażone.

Błażej Kronic: Na jakim etapie jest przygotowanie pozostałych mieszkań i lokali?

Grzegorz Nita: Pozostałe mieszkania są w końcowej fazie wyposażania. Dosłownie kilka dni temu zakończyliśmy odbiory, także z udziałem powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Pewnych prac związanych z wyposażeniem nie można było wykonać przed odbiorami, dlatego odbywają się właśnie teraz — przede wszystkim w mieszkaniach. W pozostałych lokalach mamy już właściwie wszystko zakończone. Lokale usługowe zostały wykonane w standardzie deweloperskim. W zależności od rodzaju usług każdy przyszły najemca będzie musiał dostosować je do własnych potrzeb.

fot.: Łódzkie Inwestycje

Błażej Kronic: Dlaczego lokali usługowych nie wykończono pod klucz, tak jak mieszkań?

Grzegorz Nita: Wszystko zależy od rodzaju działalności. Inne potrzeby ma fryzjer, inne salon kosmetyczny, stomatolog, restauracja czy firma prowadząca jeszcze inne usługi. Każdy lokal trzeba inaczej wykończyć i wyposażyć. Nie mogliśmy zrobić tego pod jednego konkretnego użytkownika, bo nie wiemy jeszcze, jakich najemców uda się pozyskać i jakie będą mieli koncepcje. Dlatego lokale usługowe są przygotowane tak, aby przyszli najemcy mogli urządzić je zgodnie ze specyfiką swojej działalności.

Błażej Kronic: Jak przygotowano powierzchnie biurowe?

Grzegorz Nita: Część biurowa znajduje się od strony ul. Gdańskiej. Mamy tam pomieszczenia o różnej wielkości — od dwudziestu kilku do 400 m². Są już przygotowane: pomalowane, z wykładzinami na podłogach, w pełni wyposażonymi łazienkami i punktami socjalnymi. Kuchnie mają meble i sprzęt. Te powierzchnie pozostaje właściwie tylko umeblować. Można je łączyć i dzielić, jesteśmy pod tym względem elastyczni. Poszczególne segmenty obejmują kilka pomieszczeń oraz wspólny punkt socjalny i węzeł sanitarny. Najemca może wziąć cały segment, ale może też wynająć pojedyncze pomieszczenia i korzystać z części wspólnych. Nie stawiamy warunku, że ktoś musi od razu wynająć 400 m². Może to być 20, 50 czy 80 m².

Błażej Kronic: Co zdecyduje o wyborze najemcy? Czy wygra po prostu ten, kto zaoferuje najwyższą stawkę?

Grzegorz Nita: Istotna jest nie tylko stawka. Rzeczywiście jest ona bardzo ważna, ale bierzemy pod uwagę również okres, na jaki ktoś chce wynająć lokal. W przypadku mieszkań są to dwa decydujące czynniki: stawka i okres najmu. Mieszkania są już wyposażone, więc najemca nie musi w nie inwestować. Inaczej wygląda sytuacja w lokalach usługowych i biurach. Biuro trzeba jeszcze umeblować, chociaż nie trzeba wykonywać przyłączy, bo internet jest w całym budynku. W lokalu usługowym przyszły najemca ma najwięcej do zrobienia i musi ponieść nakłady. Bierzemy to pod uwagę. Mogą pojawić się wakacje czynszowe na czas uruchamiania działalności, ale wszystko jest ustalane indywidualnie z każdym potencjalnym najemcą.

Błażej Kronic: A jeśli na jedno mieszkanie zgłosi się wielu chętnych?

Grzegorz Nita: Wtedy będziemy musieli przeprowadzić konkurs ofert. Znaczenie będzie miała oferowana stawka, ale każdego zainteresowanego będziemy również sprawdzać, ponieważ chcemy mieć pewnych i wiarygodnych najemców. Każdy właściciel nieruchomości bierze to pod uwagę i my również musimy to zrobić.

Błażej Kronic: W najbliższą sobotę obiekt będzie można zwiedzić podczas dnia otwartego. Co zaplanowaliście?

Grzegorz Nita: Zapraszamy w sobotę od godz. 11:00 do 18:00. Na miejscu będą nasi pracownicy, którzy opowiedzą o procesie rewitalizacji. Zaplanowano zabawy i konkursy dla dzieci, zwiedzanie obiektu z przewodnikiem, poczęstunek oraz animatorów ubranych w stroje z epoki XIX-wiecznej. Zapraszamy wszystkich — z dziećmi i bez dzieci — a także osoby zainteresowane wynajmem mieszkań, biur czy lokali usługowych. Będzie można zobaczyć obiekt i dowiedzieć się więcej o samej rewitalizacji, historii kamienicy oraz wszystkich szczegółach, które będą interesowały odwiedzających.

fot.: Knews.pl

Błażej Kronic: Jakie rozwiązania ekologiczne zastosowano w zabytkowym kompleksie?

Grzegorz Nita: Oprócz typowej rewitalizacji kamienicy zastosowaliśmy rozwiązania ekologiczne obejmujące całą nieruchomość. Na dachu budynku zamontowaliśmy instalację fotowoltaiczną. Mamy także system retencji, odzyskujemy szarą wodę, a deszczówkę wykorzystujemy do nawadniania zieleni. Wszystko jest zautomatyzowane. Nikt nie musi tego ręcznie pilnować ani uruchamiać podlewania; system trzeba jedynie poddawać okresowej konserwacji. Wody opadowe są wykorzystywane do nawadniania całego zielonego obszaru, a zieleni na dziedzińcu jest naprawdę bardzo dużo i została ona starannie urządzona. Szczególnie imponujący efekt daje zielona ściana. Zapraszam wszystkich do oglądania obiektu i do rozmów o najmie lokali usługowych, powierzchni biurowych i mieszkań.

Błażej Kronic: Dziękuję za rozmowę.