Przez lata był jednym z ostatnich wielkich, niewykorzystanych budynków dawnego imperium Izraela Poznańskiego. A&A Holding początkowo planował w Magazynie Bawełny biura i handel. Rynek zweryfikował te założenia. Dziś powstaje tu hotel, coworking, restauracja i przestrzenie dostępne także dla mieszkańców. Docelowo pod szyldem Destigo Hotels obiekt ma zaoferować 178 pokoi. Adrian Majsterek, współwłaściciel inwestycji, opowiada, dlaczego firma zdecydowała się wejść w trudny zabytek, skąd wziął się pomysł na hotel i dlaczego nie chce tworzyć kolejnego klasycznego loftu.
fot.: Matreriały prasowe — Adrian Majsterek, współwłaściciel A&A Holding
Magazyn Bawełny stoi w miejscu wyjątkowym nawet jak na Łódź. Z jednej strony Manufaktura i dawne zabudowania imperium Izraela Poznańskiego, z drugiej ul. Karskiego, a niedaleko Ogrodowa, Stare Miasto i inwestycje kolejowe. Sam budynek przez lata pozostawał jednak poza głównym nurtem zmian, które objęły większą część dawnego kompleksu fabrycznego. To, co kiedyś było jego przemysłową specyfiką, dziś okazuje się jednym z największych atutów. Obiekt stoi samodzielnie, jest bardzo dobrze wyeksponowany i ma wokół siebie znacznie więcej przestrzeni niż większość łódzkiej zabudowy poprzemysłowej.
fot.: Lodzkie.pl — Zabytkowy Magazyn Bawełny przy ul. Karskiego stoi tuż obok Manufaktury i przez lata pozostawał niewykorzystany. Charakterystyczną ceglaną bryłę zabezpieczono stalową konstrukcją, a teraz obiekt wchodzi w etap gruntownej rewitalizacji. Docelowo powstanie tu hotel, przestrzenie coworkingowe i nowe funkcje usługowe, przy zachowaniu przemysłowego charakteru budynku.
Właśnie ta przestrzeń od początku zwracała uwagę Adriana Majsterka. W rozmowie z KNews.pl podkreśla, że wiele imponujących łódzkich budynków jest wpisanych w zwarte pierzeje ulic i przez to trudno zobaczyć je w całości. Magazyn Bawełny działa inaczej. – Ten budynek zawsze imponował mi swoją monumentalnością i tym, że wokół niego nic nie może powstać. Jest praktycznie na dwóch skrzyżowaniach. Dzięki temu ma miejsce wokół, cegła jest wyeksponowana. Wiele pięknych budynków w Łodzi stoi w szeregu. Ten ma olbrzymią przestrzeń do oddechu – mówi Adrian Majsterek.
Jednocześnie od początku było wiadomo, że nie będzie to łatwa inwestycja. Budynek ma gęstą siatkę konstrukcyjną, specyficzny układ, stosunkowo niewielkie otwory okienne i podlega ochronie konserwatorskiej. W czasie przygotowań trwały także prace przy tunelu kolejowym, co oznaczało dodatkowe ryzyko i kolejne kwestie techniczne do rozwiązania. Adrian Majsterek nie ukrywa, że wokół obiektu było wiele niewiadomych. Mimo tego sama bryła, położenie i ekspozycja powodowały, że chciał znaleźć dla niego funkcję, która pozwoli budynek uruchomić, a nie jedynie zachować jako efektowną, ale pustą architekturę.
fot.: Knews.pl
Najpierw biura i handel. Potem rynek powiedział: nie
Pierwotna koncepcja była bardzo bliska podstawowej działalności A&A Holding. W Magazynie Bawełny miały powstać przede wszystkim biura oraz powierzchnie handlowe i usługowe. Adrian Majsterek podkreśla, że był to segment dobrze znany inwestorowi i naturalny z punktu widzenia doświadczenia firmy. Problem polegał na tym, że w trakcie przygotowywania inwestycji zmienił się rynek.
– Pierwotnie mieliśmy tutaj robić biura i powierzchnie handlowe. To jest coś, co znamy, mamy tego dużo w naszym portfelu – mówi Adrian Majsterek. Jak dodaje, po pandemii zmieniło się zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, wzrosła liczba pustostanów, a część planowanych w Łodzi projektów biurowych została wycofana. Jednocześnie rosły koszty pracy i materiałów budowlanych, podczas gdy czynsze nie zwiększały się w podobnym tempie. Przy zabytku, którego adaptacja i tak jest droższa i bardziej skomplikowana niż budowa nowego obiektu, oznaczało to coraz trudniejszy rachunek ekonomiczny. – Nie mieliśmy aż tylu zainteresowanych. Dużo projektów biurowych w Łodzi zostało w ogóle wykasowanych. Czynsze nie idą do góry, a koszty płac minimalnych czy materiałów budowlanych cały czas rosną – tłumaczy.
fot.: Materiały prasowe — Prace przygotowawcze trwają od miesięcy
I właśnie w tym miejscu pojawia się najważniejszy element podejścia inwestora do całego przedsięwzięcia. Adrian Majsterek przyznaje, że nie był przywiązany do konkretnej funkcji. Biura czy handel nie były celem samym w sobie. Najważniejszy był budynek i znalezienie dla niego takiego zastosowania, które pozwoli rzeczywiście go wykorzystać. – Moim marzeniem nie było to, żeby zrobić tam biura czy handel. To było drugorzędne. Pierwszorzędne było to, żeby zrobić coś fajnego w tym budynku, żeby ten budynek z powrotem zaczął żyć. Nie przywiązałem się do funkcji – mówi Adrian Majsterek.
Pomysł hotelu pojawił się później i – co ciekawe – nie był efektem pierwotnej strategii inwestycyjnej. Adrian Majsterek przyznaje, że firma nie miała dużego doświadczenia hotelowego i początkowo w ogóle nie zakładała takiego kierunku. Punktem zwrotnym okazała się rozmowa podczas targów w Monachium. Jeden z przedstawicieli branży hotelowej zwrócił uwagę, że cechy budynku, które utrudniają stworzenie w nim nowoczesnego biurowca, mogą być bardzo korzystne przy funkcji hotelowej. Magazyn jest długi i stosunkowo wąski, ma regularnie rozmieszczone okna i układ pozwalający organizować pokoje wzdłuż elewacji. – Okazało się, że ponieważ on jest wąski i ma dużo okien, jest właściwie idealny pod hotel. Od tego zaczął się pomysł zmiany funkcji – opowiada Adrian Majsterek.
fot.: Materiały prasowe A&A Holding — Wizualizacja pokoju w hotelu
Dziś skala projektu jest większa, niż wynikało z pierwszych informacji. W ramach projektu unijnego powstanie 112 pokoi hotelowych, ale docelowo cały obiekt działający pod szyldem Destigo Hotels ma zaoferować 178 pokoi. Do tego dochodzi 210 miejsc coworkingowych, za które odpowiada Co:Spot office & coworking, a także restauracja, przestrzenie usługowe, rekreacyjne i funkcje towarzyszące.
Budynek nie ma więc działać wyłącznie jako hotel zamknięty dla jego gości. W założeniu ma przyciągać także osoby korzystające z coworkingu, gastronomii, wydarzeń i funkcji rekreacyjnych. Inwestor zapowiada także partnerstwa z lokalnymi podmiotami i współpracę z operatorami sieciowymi.
Podobne podejście widać w architekturze. Koncepcję przygotowała pracownia AGK Architekci. Projekt zakłada zachowanie industrialnego charakteru obiektu, wyeksponowanie oryginalnych detali i możliwie pełne zachowanie autentyzmu, przy jednoczesnym wprowadzeniu nowych instalacji, technologii i współczesnych standardów bezpieczeństwa.
fot.:Materiały prasowe A&A Holding- Na wizualizacji pokazano docelowy wygląd Magazynu Bawełny po przebudowie. Hotel ma działać pod marką Destigo Hotels, a cały obiekt zaoferuje 178 pokoi. Z tej liczby 112 pokoi powstaje w ramach projektu objętego dofinansowaniem unijnym.
Adrian Majsterek podkreśla jednak, że nie chce powielać znanego schematu łódzkich adaptacji poprzemysłowych. – Chcemy szanować tę cegłę i historię, ale nie chcemy robić kolejnego loftu. To jest piękne, ale dla mnie byłoby za proste. Tego jest już dużo – mówi. Historyczna architektura ma pozostać bardzo wyraźna, ale wnętrze nie ma być kolejną wariacją na temat cegły, czarnej stali i industrialnego wystroju.
Równie świadoma była decyzja dotycząca kategorii hotelu. Obiekt ma mieć trzy gwiazdki, choć – według zapowiedzi inwestora – jego funkcje mają odpowiadać również części standardów kojarzonych z hotelami czterogwiazdkowymi. Adrian Majsterek tłumaczy, że decyzję poprzedziły rozmowy z kilkudziesięcioma firmami z branży hotelowej. Inwestor nie chciał bezpośrednio konkurować z obiektami z wyższego segmentu, zwłaszcza działającym po sąsiedzku Andel’sem. – Nie chcieliśmy konkurować bezpośrednio z Andel’sem. Oni mają swój segment. My uznaliśmy, że idziemy w segment bardziej dostępny – mówi Adrian Majsterek.
Dostępność wraca zresztą w jego wypowiedziach kilka razy. Adrian Majsterek nie chce, aby prestiż wynikający z samego zabytku automatycznie oznaczał bardzo wysokie ceny. – On będzie prestiżowy przez samą rewitalizację, ale nie ma być drogi. Ma być dostępny także dla ludzi, których nie stać na drogie rzeczy, żeby oni też mogli cieszyć się tym budynkiem – podkreśla.
fot.: Materiały prasowe A&A Holding — Zdjęcie pamiątkowe
Lokalny kapitał i prawie 25 mln zł wsparcia
Za realizację przedsięwzięcia odpowiada spółka celowa Magazyn Bawełny sp. z o.o., powiązana z A&A Holding. Sama A&A to łódzka, rodzinna grupa kapitałowa działająca od ponad 35 lat. Według informacji inwestora zarządza portfelem blisko 250 tys. mkw. nieruchomości komercyjnych i działa również m.in. w branży jubilerskiej, złocie, energetyce i kulturze.
Cała inwestycja ma wartość niemal 61 mln zł, z czego ponad 24,7 mln zł stanowi dofinansowanie z Unii Europejskiej. Joanna Skrzydlewska, marszałek województwa łódzkiego, zwracała uwagę, że Magazyn Bawełny był jednym z 34 projektów, które otrzymały dofinansowanie w ramach programu Fundusze Europejskie dla Łódzkiego. W jej ocenie przedsięwzięcie wyróżniało się połączeniem funkcji noclegowej, gastronomicznej i coworkingowej.
Joanny Skrzydlewskiej zrwaca uwagę na to, że inwestorem jest lokalny, rodzinny biznes. Podkreślała, że za przedsięwzięciem stoją łodzianie i polska firma, co przy tego rodzaju dużych projektach komercyjnych ma szczególne znaczenie. Ten sam temat rozwijał Adam Pustelnik, wiceprezydent Łodzi. Wskazywał, że inwestowanie polskiego kapitału oznacza pozostawienie większej części wartości dodanej w kraju, a możliwość realizowania przez rodzime firmy coraz większych i bardziej skomplikowanych projektów jest efektem stopniowego budowania ich zaplecza finansowego.
Adam Pustelnik zwracał też uwagę na samą trudność prowadzenia inwestycji w historycznym centrum miasta. Jego zdaniem przedsięwzięcia w zabytkach wymagają lat przygotowań, uzgodnień, projektowania i decyzji konserwatorskich. – Całe lata schodzą na przygotowaniu, planowaniu, projektowaniu, uzgadnianiu, wszystkich decyzjach i zgodach konserwatorskich. Inwestycja w zabytki to naprawdę wyższa szkoła jazdy – mówił.
fot.: Materiały prasowe A&A Holding — Wizualizacja pokazuje jedną z przestrzeni planowanych przy Magazynie Bawełny po rewitalizacji. Przy ceglanej elewacji ma powstać ogólnodostępna strefa gastronomiczna z ogródkiem, połączona z ciągami pieszymi i zielenią. Projekt zakłada, że otoczenie budynku nie będzie jedynie zapleczem hotelu, ale ma stać się aktywną częścią miejskiej przestrzeni.
Projekt ma też wyjść poza sam budynek. Powstać ma 3,4-kilometrowy pieszy szlak turystyczny, który połączy Magazyn Bawełny z innymi ważnymi punktami w tej części Łodzi. Jak tłumaczył przedstawiciel Łódzkiej Organizacji Turystycznej, trasa ma prowadzić m.in. przez okolice pałacu Karola Poznańskiego, pałacu Maurycego Poznańskiego, Muzeum Sztuki, Manufaktury, Parku Staromiejskiego, Starego Miasta, placu Wolności, Pasażu Róży i fragmentu Piotrkowskiej.
W ten sposób Magazyn Bawełny przestaje być wyłącznie projektem hotelowym. Inwestor łączy kilka funkcji: noclegową, biznesową, gastronomiczną, rekreacyjną i turystyczną. Najciekawsza w całej historii pozostaje jednak droga, która doprowadziła do obecnej koncepcji. Początkowo miały być biura i handel. Kiedy rynek przestał uzasadniać takie rozwiązanie, inwestor nie bronił pierwotnego pomysłu za wszelką cenę, lecz zaczął szukać funkcji lepiej dopasowanej do samego budynku. I właśnie sposób myślenia Adriana Majsterka o Magazynie Bawełny wydaje się tu kluczowy: nie najpierw funkcja i dopiero do niej zabytek, ale najpierw zabytek, jego charakter i przestrzeń, a dopiero później model biznesowy, który pozwoli mu ponownie działać.
Weź udział w dyskusji!
Masz opinię, dodatkowy kontekst albo chcesz podzielić się własnym doświadczeniem? Zostaw komentarz pod artykułem.