Łódź nadal wyróżnia się na rynku mieszkań. Najem daje najwyższą rentowność wśród dużych miast

Łódź nadal wyróżnia się na tle największych rynków mieszkaniowych w Polsce. Ceny lokali rosną, ale miasto pozostaje relatywnie tanie, a najem daje tu najwyższą średnią rentowność wśród dużych aglomeracji. Co więcej, rata kredytu za modelowe mieszkanie coraz bardziej zbliża się do kosztu wynajmu.

Najnowsze dane dotyczące rzeczywistych cen transakcyjnych mieszkań oraz rynku najmu pokazują, że Łódź zachowuje pozycję jednego z najbardziej interesujących rynków mieszkaniowych w kraju. Nie dlatego, że czynsze są tu szczególnie wysokie. Wręcz przeciwnie — zarówno zakup, jak i wynajem nadal kosztują wyraźnie mniej niż w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. Kluczowa okazuje się relacja między ceną mieszkania a możliwym przychodem z jego wynajmu.

Zestawienie przygotowane przez Bankier.pl na podstawie danych własnych, Cenatorium i Otodom Analytics pozwala spojrzeć na rynek szerzej niż tylko przez pryzmat cen ofertowych. Cenatorium pokazuje faktyczne ceny, po których dochodziło do transakcji, natomiast dane Otodom Analytics pozwalają porównać sytuację na rynku najmu.

Łódź wciąż tańsza niż największe rynki

Dane Cenatorium za drugi kwartał 2026 roku potwierdzają dalszy wzrost cen mieszkań w największych polskich miastach. W zależności od rynku i segmentu lokale były o około 5–11 proc. droższe niż rok wcześniej.

Łódź również uczestniczy w tym wzroście, ale nadal zachowuje znacznie niższy próg wejścia niż Warszawa, Kraków czy Wrocław. Szczególnie dobrze widać to w przypadku najmniejszych mieszkań. Lokale do 35 mkw. kosztowały w Łodzi około 10,5 tys. zł za metr kwadratowy, podczas gdy w Warszawie było to ponad 17,6 tys. zł.

Podobna różnica utrzymuje się w większych metrażach. To właśnie stosunkowo niski koszt zakupu sprawia, że łódzki rynek pozostaje interesujący dla inwestorów, nawet jeśli wysokość czynszów najmu jest niższa niż w najdroższych miastach.

Prawie 6 proc. z najmu. Łódź na pierwszym miejscu

Najmocniej Łódź wyróżnia się jednak pod względem rentowności wynajmu.

Według danych Otodom Analytics średnia roczna stopa zwrotu brutto z wynajmu mieszkań o powierzchni 40–59 mkw. wynosiła w Łodzi 5,94 proc. To najwyższy wynik wśród analizowanych dużych miast.

Dla porównania Warszawa osiągała 5,31 proc., Poznań 5,14 proc., Wrocław 5,16 proc., Gdańsk 4,8 proc., a Kraków 4,69 proc.

Co ważne, Łódź była jednocześnie jedynym miastem w tym zestawieniu, w którym rentowność wzrosła rok do roku.

Jeszcze lepiej wyglądały najmniejsze mieszkania. W przypadku lokali do 40 mkw. rentowność brutto w Łodzi sięgała ponad 6,4 proc. rocznie.

Nie oznacza to oczywiście, że właściciel otrzymuje taki zwrot „na czysto”. Wskaźnik brutto nie uwzględnia między innymi pustostanów, remontów, podatków, kosztów wyposażenia czy finansowania zakupu kredytem. Pokazuje jednak bardzo wyraźnie relację pomiędzy ceną mieszkania a możliwym przychodem z najmu.

Rata i czynsz dzieli już tylko kilkadziesiąt złotych

Jeszcze ciekawsze wnioski płyną z analizy Bankier.pl dotyczącej modelowego 50-metrowego mieszkania.

W Łodzi przeciętna miesięczna rata kredytu została oszacowana na 2411 zł, podczas gdy przeciętny czynsz najmu takiego lokalu wynosił 2357 zł. Różnica to zaledwie 54 zł miesięcznie, czyli około 2,3 proc.

Dla porównania w Krakowie różnica pomiędzy ratą a czynszem wynosiła 440 zł, a we Wrocławiu 218 zł.

To nie oznacza automatycznie, że zakup mieszkania jest dla każdego korzystniejszy od wynajmu. Kalkulacja opiera się na modelowych założeniach dotyczących kredytu i nie uwzględnia wszystkich kosztów związanych z własnością lokalu. Pokazuje jednak, że w Łodzi miesięczne obciążenie kredytem i kosztem najmu znalazło się bardzo blisko siebie.

Jeszcze kilka lat temu różnica pomiędzy obiema formami korzystania z mieszkania była znacznie większa.

Zakup nadal droższy, ale dystans szybko się zmniejsza

Bankier.pl policzył również całkowity koszt zakupu 50-metrowego mieszkania na kredyt oraz koszt jego wynajmu w perspektywie 25 lat.

W przypadku Łodzi koszt zakupu wyniósł w modelowej kalkulacji 818 172 zł, natomiast wynajmu 707 100 zł. Różnica to nieco ponad 111 tys. zł.

Jeszcze rok wcześniej koszt zakupu wynosił 857 649 zł, a wynajmu 685 200 zł. Oznacza to, że w ciągu roku koszt finansowania zakupu spadł, podczas gdy koszt wynajmu wzrósł. W efekcie różnica pomiędzy obiema opcjami zmniejszyła się z ponad 172 tys. zł do około 111 tys. zł.

To ważna zmiana, choć samej różnicy nie można interpretować jako prostego wskazania, która opcja jest korzystniejsza. Po 25 latach osoba kupująca mieszkanie pozostaje właścicielem nieruchomości, podczas gdy najemca nie buduje w ten sposób własnego majątku. Z drugiej strony właściciel ponosi koszty remontów, utrzymania i ryzyko związane ze zmianami wartości nieruchomości czy oprocentowania kredytu.

W Łodzi przewagę daje przede wszystkim cena zakupu

Najważniejszy wniosek pozostaje jednak prosty: Łódź nadal ma jeden z najniższych progów wejścia na rynek mieszkaniowy spośród największych polskich miast, a jednocześnie najwyższą średnią rentowność najmu.

Nie wynika to z wyjątkowo wysokich czynszów. Przeciwnie — najem w Łodzi pozostaje tańszy niż w Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu. Przewagę buduje przede wszystkim niższa cena mieszkania.

To właśnie dlatego inwestor może uzyskać w Łodzi wyższą procentową stopę zwrotu, mimo że pobiera od najemcy niższy czynsz niż właściciel podobnego mieszkania w Warszawie czy Krakowie.

Rosnące ceny mieszkań stopniowo tę przewagę ograniczają. Na razie jednak jej nie zlikwidowały.

Źródło danych: Bankier.pl na podstawie danych własnych, Cenatorium i Otodom Analytics.