Dawna Huta Baildon zmienia się w osiedle. Ponad 900 mieszkań i historia sporów o przyszłość tego miejsca

Przez pokolenia pracowały tu hutnicze piece i maszyny. Teraz teren dawnej Huty Baildon w Katowicach wkracza w kolejny etap swojej historii. Rozpoczęła się budowa dużego kompleksu mieszkaniowego, który ma połączyć nowoczesną architekturę z przemysłowym dziedzictwem. Zanim jednak ruszyły prace, plany zagospodarowania tego miejsca wywołały protesty mieszkańców i podzieliły katowickich radnych. Historia tej inwestycji pokazuje, jak trudne bywa nadawanie nowych funkcji terenom poprzemysłowym.

fot.: Fotopolska — Pozostałości Huty "Baildon", 2021

Od hutniczej historii do nowej zabudowy

Huta Baildon przez pokolenia stanowiła część przemysłowej tożsamości Katowic. Jej początki sięgają 1823 roku, kiedy na Górnym Śląsku rozwijał się przemysł metalurgiczny, a region stopniowo wyrastał na jeden z najważniejszych ośrodków gospodarczych tej części Europy.

Zakład związany z nazwiskiem szkockiego inżyniera Johna Baildona był świadkiem kolejnych etapów industrializacji, przemian technologicznych i gospodarczych. Zmieniały się granice państw, systemy polityczne i warunki funkcjonowania przemysłu, ale hutnictwo przez długi czas pozostawało jednym z fundamentów rozwoju Katowic.

Dzisiaj część terenów dawnej huty wchodzi w kolejny etap swojej historii. Przy ulicy Brackiej 20 rozpoczęła się realizacja inwestycji Bracka Vita, za którą odpowiada Develia. Na obszarze o powierzchni około czterech hektarów, położonym pomiędzy ulicą Bracką, Drogową Trasą Średnicową, Rawą i obiektem handlowym, powstanie kompleks mieszkaniowy z usługami, zielenią i przestrzeniami rekreacyjnymi.

To kolejny przykład zmiany, jaka od lat zachodzi w krajobrazie Górnego Śląska. Dawne tereny produkcyjne, magazyny i zakłady przemysłowe stopniowo otrzymują nowe funkcje. W przypadku Huty Baildon przedsięwzięcie ma jednak dodatkowy wymiar — dotyczy miejsca o szczególnym znaczeniu dla historii Katowic, którego przyszłość stała się również przedmiotem publicznego sporu.

fot.: Materiały prasowe

Siedem budynków i ponad 900 mieszkań

Docelowo Bracka Vita ma składać się z siedmiu wysokich budynków, w których zaplanowano ponad 900 mieszkań. Realizacja została podzielona na etapy, a rozpoczęte prace dotyczą pierwszego z nich.

Powstaje 17-kondygnacyjny budynek ze 132 mieszkaniami. W ofercie znajdują się lokale o powierzchni od około 39 do 118 metrów kwadratowych, obejmujące mieszkania dwu-, trzy-, cztero- i pięciopokojowe. Każde z nich będzie wyposażone w loggię lub taras.

Na parterze pierwszego budynku przewidziano dwa lokale usługowe. W całym kompleksie ma ich być ponad 20. Będą przeznaczone między innymi na handel, gastronomię i inne usługi, a przy części lokali gastronomicznych zaplanowano ogródki.

Ceny mieszkań w pierwszym etapie zaczynają się od 9900 zł za metr kwadratowy. Generalnym wykonawcą jest Develia Construction, natomiast przekazywanie mieszkań nabywcom zapowiedziano na czwarty kwartał 2028 roku. Zakończenie całego przedsięwzięcia przewidywane jest do 2035 roku.

Skala inwestycji sprawia, że Bracka Vita nie będzie jedynie pojedynczym budynkiem wprowadzonym w istniejącą zabudowę. Powstanie duży zespół mieszkaniowy, który może istotnie zmienić charakter tej części Katowic.

fot.: develia.pl

Architektura inspirowana przemysłową przeszłością

Za projekt odpowiada Maciej Franta i pracownia Franta Group. Architekci zdecydowali się na rozwiązania nawiązujące do historii miejsca, choć nie oznacza to odtwarzania dawnych obiektów hutniczych.

Przemysłowa przeszłość ma być widoczna przede wszystkim w proporcjach budynków, podziałach elewacji oraz formie elementów konstrukcyjnych. Charakterystyczne słupy elewacyjne inspirowane dawnymi konstrukcjami hutniczymi będą jednocześnie elementem współczesnej architektury mieszkaniowej.

W przestrzeniach wspólnych zaplanowano wykorzystanie cegieł z odzysku i odrestaurowanych lamp przemysłowych. Projekt przewiduje również ścieżki edukacyjne oraz oznaczenia przybliżające historię zakładu i postać Johna Baildona.

W ten sposób dawny charakter miejsca ma zostać wpisany w codzienne otoczenie przyszłych mieszkańców.

To interesujące podejście do architektury terenów poprzemysłowych. Zamiast całkowicie odcinać nową zabudowę od przeszłości, projektanci próbują wykorzystać ją jako element tożsamości inwestycji.

Pozostaje jednak istotne pytanie, czy historyczne odniesienia będą czymś więcej niż dekoracją. O rzeczywistej wartości takiego rozwiązania zdecydują sposób wykonania i czytelność tych elementów w gotowej przestrzeni.

fot.: develia.pl

Inwestycja, która podzieliła katowickich radnych

Dzisiejsza budowa Brackiej Vita ma za sobą historię znacznie bardziej skomplikowaną, niż mogłyby sugerować wizualizacje nowoczesnych budynków otoczonych zielenią. Wcześniejsze plany mieszkaniowego zagospodarowania terenu dawnej Huty Baildon wywołały sprzeciw części mieszkańców Załęża i stały się przedmiotem politycznego sporu.

Projekt procedowany w latach 2022–2023 przygotowywała firma Opal Maksimum. Przewidywał on budowę siedmiu wysokich budynków mieszkalnych, w których miało znaleźć się od 780 do 920 mieszkań.

Problem polegał na tym, że obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie dopuszczał w tym miejscu planowanej zabudowy mieszkaniowej. Inwestor zdecydował się więc skorzystać z przepisów tzw. lex deweloper, czyli szczególnej procedury pozwalającej na realizację inwestycji mieszkaniowych pomimo niezgodności z miejscowym planem, pod warunkiem uzyskania odpowiedniej zgody rady miasta.

28 września 2022 roku katowiccy radni odrzucili wniosek. Przeciwko uchwale głosowało 13 radnych, za było 11, a trzech wstrzymało się od głosu.

Spór nie ograniczał się jednak do kwestii formalnych. Mieszkańcy Załęża wskazywali przede wszystkim na konsekwencje komunikacyjne tak dużego przedsięwzięcia.

Negatywne stanowisko zajęła Rada Dzielnicy nr 7 Załęże. W swojej opinii dotyczącej ponownego wniosku inwestora z grudnia 2022 roku zwracała uwagę, że planowane osiedle może oznaczać pojawienie się około dwóch tysięcy nowych mieszkańców i znaczny wzrost liczby samochodów w okolicy.

Jednym z najważniejszych problemów była niewystarczająca infrastruktura drogowa. W dyskusji powracał temat planowanej od lat ulicy Nowogliwickiej, która mogłaby odciążyć istniejący układ komunikacyjny. Mieszkańcy obawiali się, że nowe osiedle powstanie szybciej niż rozwiązania umożliwiające sprawne przemieszczanie się po tej części Katowic.

Inwestor nie zrezygnował. Pod koniec 2022 roku ponownie wystąpił o zgodę na realizację przedsięwzięcia. Zasadnicza skala planowanej zabudowy pozostała podobna, natomiast w dokumentacji pojawiły się między innymi pozytywne opinie odpowiednich służb oraz zapowiedź stworzenia ścieżki edukacyjno-historycznej poświęconej Hucie Baildon.

2 lutego 2023 roku katowiccy radni zmienili wcześniejsze stanowisko i wyrazili zgodę na realizację osiedla. Decyzja była możliwa dzięki zmianie sposobu głosowania części radnych, którzy wcześniej sprzeciwiali się inwestycji.

W ten sposób zakończył się ważny etap administracyjnego sporu, ale nie zniknęły pytania o wpływ wielkoskalowej zabudowy na funkcjonowanie sąsiednich dzielnic.

Obecnie inwestycję Bracka Vita realizuje Develia, a jej koncepcja urbanistyczna nawiązuje do wcześniejszych planów mieszkaniowego wykorzystania terenu. Dostępne materiały nie pozwalają jednak jednoznacznie określić pełnej ciągłości prawnej i projektowej pomiędzy przedsięwzięciem Opal Maksimum a obecną realizacją. Dlatego wcześniejsze postępowanie należy traktować jako istotną część historii zagospodarowania tego obszaru, nie zaś automatycznie jako procedurę dotyczącą identycznego projektu.

Historia sporu pokazuje, że odzyskiwanie terenów poprzemysłowych nie jest wyłącznie zagadnieniem architektonicznym. To również kwestia odpowiedzialności za rozwój miasta, dostępności infrastruktury i relacji pomiędzy nowymi inwestycjami a potrzebami dotychczasowych mieszkańców.

fot.: www.mukko.studio

Rawa ma stać się częścią miejskiej przestrzeni

Jednym z ważniejszych założeń Brackiej Vita jest otwarcie terenu w kierunku Rawy. Rzeka, której otoczenie przez dziesięciolecia było silnie związane z przemysłowym charakterem Katowic, ma stać się elementem nowej przestrzeni rekreacyjnej. Wzdłuż jej brzegów zaplanowano alejki spacerowe, zieleń i miejsca wypoczynku. Łączna powierzchnia ogólnodostępnych terenów wspólnych ma wynieść około trzech hektarów.

Według zapowiedzi inwestora przestrzenie te mają być dostępne również dla osób, które nie będą mieszkańcami osiedla.

To szczególnie ważny element projektu. Współczesne inwestycje mieszkaniowe coraz częściej deklarują tworzenie przestrzeni otwartych, jednak w praktyce nie zawsze stają się one integralną częścią miasta.

W przypadku Brackiej Vita zapowiadane rozwiązania mogą mieć znaczenie wykraczające poza sam kompleks. Jeśli zostaną zrealizowane zgodnie z założeniami, fragment dawnego obszaru przemysłowego stanie się miejscem spacerów i codziennej aktywności także dla okolicznych mieszkańców.

Projekt zakłada ponadto ograniczenie ruchu samochodowego na terenie osiedla oraz oddzielenie go od głównych ciągów pieszych. Parkingi znajdą się przede wszystkim w garażach podziemnych oraz na wyznaczonych stanowiskach.

Przestrzenie rekreacyjne pojawią się również ponad poziomem terenu. Na wysokości drugiego piętra zaprojektowano dwa patia z ogrodem sensorycznym, siłownią plenerową, strefą jogi i placami zabaw. Zieleń ma być obecna także pomiędzy budynkami.

Nie rozstrzyga to jednak wszystkich wcześniejszych zastrzeżeń mieszkańców. Ograniczenie ruchu samochodowego wewnątrz kompleksu nie jest bowiem równoznaczne ze zmniejszeniem obciążenia okolicznych ulic. Rzeczywisty wpływ inwestycji na komunikację będzie można ocenić dopiero po jej uruchomieniu i zasiedleniu kolejnych etapów.

Kolejny etap przemiany Katowic

Przekształcanie dawnych terenów przemysłowych nie jest w Katowicach nowym zjawiskiem. Miasto od lat poszukuje nowych funkcji dla przestrzeni, które przez dekady służyły produkcji, wydobyciu i działalności przemysłowej.

Jednym z najbardziej rozpoznawalnych przykładów tej transformacji pozostaje Strefa Kultury, powstała na terenach dawnej kopalni Katowice. Jej rozwój pokazał, że obszary przemysłowe mogą otrzymać nowe znaczenie i stać się ważnymi punktami na mapie miasta.

Bracka Vita reprezentuje inny model przekształcenia. Tym razem główną funkcją nie będzie kultura ani działalność publiczna, lecz mieszkalnictwo, uzupełnione usługami i przestrzenią rekreacyjną.

Zmiana przeznaczenia terenów poprzemysłowych ma również wymiar ekonomiczny. Grunty, które utraciły swoją pierwotną funkcję produkcyjną, mogą ponownie uczestniczyć w rozwoju miasta, przyciągając kapitał i nowych mieszkańców. Jednocześnie wymagają odpowiedzialnego planowania, ponieważ skala zabudowy wpływa na komunikację, dostępność usług i jakość otaczającej przestrzeni.

W przypadku inwestycji przy Brackiej szczególne znaczenie będzie miało powiązanie nowych budynków z istniejącą tkanką miejską. Samo wzniesienie ponad 900 mieszkań nie przesądzi jeszcze o powodzeniu całego przedsięwzięcia.

Równie istotne okażą się jakość przestrzeni między budynkami, dostępność terenów nad Rawą i to, czy zapowiadane funkcje usługowe rzeczywiście ożywią tę część Katowic.

W tym kontekście wcześniejszy spór wokół zabudowy terenów Huty Baildon nabiera dodatkowego znaczenia. Przypomina, że rozwój miasta nie zawsze jest postrzegany jednakowo przez inwestorów, samorząd i mieszkańców. To, co z perspektywy rynku nieruchomości oznacza atrakcyjne wykorzystanie gruntu, dla lokalnej społeczności może wiązać się z obawami o pogorszenie warunków codziennego życia.

fot.: Fotopolska

Przemysłowa przeszłość pozostanie punktem odniesienia

Rozpoczęcie budowy Brackiej Vita otwiera nowy rozdział w historii fragmentu dawnej Huty Baildon. Miejsce związane z rozwojem śląskiego przemysłu stopniowo zmieni swój charakter, a dawne tereny produkcyjne ustąpią miejsca zabudowie mieszkaniowej.

Projekt pokazuje, jak duże znaczenie dla przyszłości miast mają tereny odziedziczone po przemysłowej epoce. Ich zagospodarowanie nie sprowadza się jednak wyłącznie do postawienia nowych budynków. Równie ważne jest to, w jaki sposób zostaną one połączone z istniejącą zabudową, układem komunikacyjnym i potrzebami lokalnej społeczności.

W przypadku Brackiej Vita pytania te pojawiły się na długo przed rozpoczęciem budowy. Sprzeciw części mieszkańców i początkowa odmowa katowickich radnych pokazały, że skala przedsięwzięcia budziła poważne zastrzeżenia. Choć inwestycja weszła już w fazę realizacji, pozostaje kwestia, która od początku wywoływała największe emocje: czy infrastruktura tej części Katowic będzie w stanie sprostać potrzebom nowych mieszkańców.

To właśnie odpowiedź na to pytanie, a nie tylko wygląd budynków i jakość zaprojektowanych przestrzeni, będzie miała istotne znaczenie dla oceny całego przedsięwzięcia.