Łódź w czołówce rynku biurowego. Inwestorzy czekają z nowymi projektami, a tajemniczy najemca zajmuje ogromną powierzchnię

Łódź znalazła się na drugim miejscu wśród regionalnych rynków biurowych w Polsce, ale deweloperzy nie spieszą się z nowymi inwestycjami. Duże transakcje poprawiają statystyki, a wolnych biur stopniowo ubywa. Z rozmów KNews.pl wynika jednak, że inwestorzy wolą poczekać na dalszy rozwój sytuacji. Dodatkowe pytania rodzi jedna z największych umów ostatnich miesięcy. Kto wynajął ogromną powierzchnię w Cross Point i czy za tą decyzją kryje się coś więcej?

fot.: officemap.pl — Cross Point

Dwie transakcje zapewniły Łodzi drugie miejsce

W trzecim kwartale 2026 roku w Łodzi zawarto umowy najmu obejmujące 50,2 tys. mkw. powierzchni biurowej. To drugi wynik wśród ośmiu największych regionalnych rynków w Polsce. Więcej powierzchni wynajęto jedynie w Krakowie – 77,8 tys. mkw. Za Łodzią znalazły się Katowice z wynikiem 24,8 tys. mkw., a także Wrocław, Poznań i Trójmiasto.

Tak wynika z najnowszego zestawienia Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK), opublikowanego 28 października, oraz analizy Cushman & Wakefield.

Na szczególną uwagę zasługuje jednak struktura łódzkich transakcji. Niemal cały kwartalny wynik został wypracowany dzięki dwóm umowom. Pierwszą zawarł Urząd Miasta Łodzi, wynajmując powierzchnię w University Business Park. Druga dotyczy kompleksu Cross Point, w którym najemca zdecydował się na zajęcie blisko 22 tys. mkw.

Łącznie obie umowy objęły 44,85 tys. mkw. To niemal 90 proc. całej powierzchni uwzględnionej w kwartalnych statystykach Łodzi. Na pozostałe transakcje przypadło zaledwie 5,35 tys. mkw.

Wynik robi wrażenie, lecz nie świadczy o równie dużej aktywności całego rynku. Dwie umowy wystarczyły, aby Łódź znalazła się w krajowej czołówce. Bez nich obraz sytuacji byłby zupełnie inny.

fot.: Knews.pl — Cross Point

Kto wynajął Cross Point? Jedna z największych umów pozostaje tajemnicą

Najwięcej pytań budzi transakcja w kompleksie Cross Point należącym do Mermaid Properties. Podpisano tam umowę dotyczącą 21,85 tys. mkw. powierzchni, ale nazwa najemcy nie została podana do publicznej wiadomości. W zestawieniu PINK figuruje on jako podmiot poufny.

To jedna z największych transakcji biurowych odnotowanych w trzecim kwartale na regionalnych rynkach w Polsce. Jej skala wskazuje na bardzo duże zapotrzebowanie na powierzchnię, jednak bez informacji o charakterze umowy trudno ocenić rzeczywiste znaczenie tego wydarzenia dla Łodzi.

Nie wiadomo, czy chodzi o przedsiębiorstwo, które dopiero wchodzi na lokalny rynek, firmę już obecną w mieście, czy dotychczasowego najemcę, który zdecydował się przedłużyć umowę.

Różnice są zasadnicze. Nowy inwestor mógłby oznaczać kolejne miejsca pracy i zwiększenie znaczenia Łodzi na mapie usług biznesowych. Rozbudowa działalności istniejącej firmy również byłaby korzystnym sygnałem. Natomiast przedłużenie dotychczasowej umowy, choć ważne dla właściciela nieruchomości, nie musi wiązać się ze wzrostem zatrudnienia ani zwiększeniem powierzchni faktycznie zajmowanej przez przedsiębiorstwa.

Na razie żadnego z tych scenariuszy nie można potwierdzić.

Zwraca uwagę również wielkość transakcji. Powierzchnia objęta umową w Cross Point jest tylko nieznacznie mniejsza od tej, którą na potrzeby administracji wynajął Urząd Miasta Łodzi. Tymczasem w przypadku magistratu znany jest zarówno przyszły użytkownik budynku, jak i cel przeprowadzki. W Cross Point pozostaje niewiadomą nawet to, czy umowa oznacza pojawienie się nowego dużego pracodawcy.

Ustalenie tożsamości najemcy i charakteru kontraktu pozwoliłoby znacznie dokładniej ocenić kondycję łódzkiego rynku biurowego.

fot.: gtcgroup.com — University Business Park

Urzędy wśród największych uczestników rynku nieruchomości

Wysoka aktywność na łódzkim rynku biurowym w ostatnich miesiącach jest w znacznym stopniu związana z decyzjami instytucji publicznych.

Największą ujawnioną transakcją najmu w trzecim kwartale była umowa Urzędu Miasta Łodzi z GTC, właścicielem kompleksu University Business Park przy ul. Wólczańskiej 178/180. Magistrat wynajął 23 tys. mkw., w tym 1,4 tys. mkw. powierzchni magazynowej.

Do kompleksu ma przenieść się około 1500 urzędników. W jednym miejscu znajdą się 34 biura, wydziały i oddziały miejskiej administracji, obecnie funkcjonujące w różnych częściach Łodzi. Planowany termin rozpoczęcia pracy w nowej siedzibie to przełom 2027 i 2028 roku.

Dla mieszkańców przeprowadzka ma oznaczać możliwość załatwiania większej liczby spraw pod jednym adresem. Dla właściciela kompleksu to zapewnienie dużego i stabilnego najemcy. Dla całego rynku – jedna z najważniejszych umów ostatnich lat.

Nie jest to jednak przykład pozyskania nowego inwestora gospodarczego. Urząd przenosi pracowników do istniejącego budynku. Nie oznacza to powstania nowego przedsiębiorstwa ani automatycznego zwiększenia zatrudnienia.

Podobny kierunek obrał Urząd Marszałkowski Województwa Łódzkiego, który we wrześniu 2025 roku kupił od Skanska biurowiec Brama Miasta II przy ul. Kilińskiego 66. Wartość transakcji wyniosła 160 mln zł, a powierzchnia obiektu to około 14,5 tys. mkw. Przeprowadzkę zaplanowano na końcówkę 2026 roku.

Zakup dokonany przez samorząd województwa nie jest częścią tegorocznych statystyk najmu, ponieważ dotyczył nabycia nieruchomości, a nie podpisania umowy najmu. Warto jednak spojrzeć na obie operacje łącznie jako przykład coraz większego znaczenia administracji publicznej na łódzkim rynku nowoczesnych powierzchni biurowych.

Dla samorządów najważniejsza jest organizacja pracy urzędów i koncentracja rozproszonych jednostek. Dla rynku nieruchomości oznacza to zagospodarowanie dużych powierzchni, które wcześniej pozostawały dostępne dla innych potencjalnych użytkowników.

Nie można jednak pomijać drugiej strony tych przeprowadzek. Budynki opuszczane przez administrację będą wymagały nowych najemców, sprzedaży albo zmiany przeznaczenia. To kolejny element przekształceń, jakie zachodzą na łódzkim rynku nieruchomości.

fot.: Kmews.pl — Nowa Fabryczna

Inwestorzy wstrzymują się z nowymi projektami

Wysoka aktywność najemców nie przekłada się obecnie na porównywalne zainteresowanie budową kolejnych biurowców. Łódzcy deweloperzy pozostają ostrożni, a nowych projektów jest niewiele.

Z informacji uzyskanych przez KNews.pl od osoby związanej z rynkiem nieruchomości komercyjnych wynika, że inwestorzy obserwują przede wszystkim tempo zagospodarowywania istniejących budynków. Chcą przekonać się, czy duże umowy ostatnich miesięcy są początkiem trwałego wzrostu popytu.

Na razie dominuje wyczekiwanie.

Nie chodzi o całkowity brak zainteresowania łódzkim rynkiem, lecz o niepewność dotyczącą opłacalności nowych przedsięwzięć. Budowa nowoczesnego biurowca wymaga znacznych nakładów finansowych, a inwestor musi mieć podstawy, by zakładać, że po zakończeniu prac znajdzie odpowiednią liczbę najemców.

Tymczasem w Łodzi nadal dostępne są powierzchnie w istniejących budynkach. Ich właściciele zabiegają o klientów, a część potencjalnego popytu może zostać zaspokojona bez uruchamiania nowych inwestycji.

Z punktu widzenia deweloperów istotne jest zatem nie tylko to, ile metrów kwadratowych obejmują zawierane umowy, ale także kto je podpisuje i w jakim celu.

Przeprowadzka urzędu, renegocjacja kontraktu czy konsolidacja kilku oddziałów jednej firmy mogą poprawiać statystyki najmu. Nie oznaczają jednak, że na rynku pojawia się zapotrzebowanie na kolejne kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych nowych biur.

Dlatego nawet duże transakcje zawarte w ostatnim kwartale nie muszą szybko przełożyć się na decyzje o rozpoczęciu budów.

Według rozmówcy KNews.pl inwestorzy czekają na dalszy rozwój sytuacji. Dopiero bardziej trwały wzrost popytu, szczególnie ze strony przedsiębiorstw prywatnych, mógłby skłonić ich do ponownego rozważenia nowych projektów.

fot.: Filmax24 — Brama Miasta

Nowych biur powstaje niewiele także w innych miastach

Ostrożność deweloperów nie ogranicza się do Łodzi. W całej Polsce regionalnej liczba rozpoczynanych i realizowanych inwestycji biurowych utrzymuje się na niskim poziomie.

W trzecim kwartale 2026 roku na ośmiu największych regionalnych rynkach oddano do użytkowania jedynie dwa nowe obiekty. Były to Korfantego 193B w Katowicach, oferujący 2,5 tys. mkw. powierzchni, oraz Famuły Poznańskiego w Łodzi, z 2,18 tys. mkw.

Łącznie na rynek trafiło niespełna 4,7 tys. mkw. nowych biur.

W budowie na wszystkich ośmiu rynkach znajduje się nieco ponad 120 tys. mkw. powierzchni. Dla porównania, ich całkowite zasoby wynoszą około 6,77 mln mkw.

Dysproporcja pokazuje, jak wyraźnie ograniczona została aktywność deweloperska. Rynek korzysta dziś przede wszystkim z budynków wzniesionych w poprzednich latach, a właściciele koncentrują się na wynajmowaniu istniejących powierzchni.

Taki stan może utrzymywać się przez kolejne kwartały. Z jednej strony ograniczona podaż nowych obiektów powinna sprzyjać zmniejszaniu liczby pustostanów. Z drugiej deweloperzy nie mają gwarancji, że rosnąca aktywność najemców utrzyma się wystarczająco długo, aby uzasadnić kolejne inwestycje.

Znaczenie ma również zmiana sposobu korzystania z biur. Praca hybrydowa, ograniczanie kosztów i bardziej elastyczne zarządzanie powierzchnią sprawiają, że przedsiębiorstwa ostrożniej podejmują decyzje dotyczące nowych siedzib.

fot.: Knews.pl

Pustych biur ubywa, ale Łódź nadal ma duże rezerwy

Najnowsze raporty przynoszą również informacje korzystne dla właścicieli łódzkich nieruchomości. W trzecim kwartale współczynnik pustostanów w Łodzi obniżył się o 2,3 punktu procentowego. Był to największy kwartalny spadek wśród ośmiu analizowanych rynków regionalnych.

Poprawa była widoczna także w skali kraju. Na koniec września na rynkach regionalnych dostępnych pozostawało około 1,11 mln mkw. powierzchni biurowej, czyli 16,4 proc. całkowitych zasobów. W porównaniu z poprzednim kwartałem wskaźnik pustostanów zmniejszył się o 0,9 punktu procentowego, a w ujęciu rocznym o 1,3 punktu.

W przypadku Łodzi spadek ten ma szczególne znaczenie, ponieważ jeszcze na koniec czerwca udział niewynajętych biur wynosił 19,8 proc. Oznacza to, że mimo poprawy lokalny rynek nadal dysponuje znacznymi rezerwami powierzchni.

Dla inwestorów to argument przemawiający za dalszą ostrożnością.

Dopóki właściciele istniejących obiektów mogą zaoferować duże powierzchnie, potencjalni najemcy mają możliwość wyboru gotowej lokalizacji. Nie muszą czekać na zakończenie wieloletniego procesu inwestycyjnego.

Sytuacja może się zmienić, jeżeli liczba dostępnych biur będzie nadal maleć, a na rynek zaczną wchodzić nowe przedsiębiorstwa poszukujące dużych powierzchni o określonym standardzie.

Wówczas właściciele najlepszych budynków mogą uzyskać silniejszą pozycję negocjacyjną, natomiast deweloperzy – podstawy do uruchamiania kolejnych projektów.

Nie nastąpi to jednak wyłącznie dlatego, że w jednym kwartale zawarto dwie wyjątkowo duże umowy.

fot.: Knews.pl

Wynajęta powierzchnia nie zawsze oznacza nowy popyt

W ocenie łódzkiego rynku istotne są również tendencje widoczne w całej Polsce.

Z danych PINK wynika, że w trzecim kwartale 2026 roku renegocjacje istniejących umów stanowiły 46 proc. całkowitego wolumenu najmu na rynkach regionalnych. Nowe kontrakty odpowiadały za 43 proc., natomiast ekspansje dotychczasowych najemców za 8 proc.

Oznacza to, że znacząca część transakcji dotyczyła powierzchni, które były już wcześniej wykorzystywane przez przedsiębiorstwa.

W takich przypadkach podpisanie umowy nie oznacza pojawienia się nowego użytkownika budynku ani zwiększenia liczby pracowników. Może być jedynie kontynuacją dotychczasowej działalności na zmienionych warunkach.

To właśnie dlatego struktura kontraktów jest dla oceny rynku równie ważna jak ich łączna wielkość.

Dobrze widać to na przykładzie Cross Point. Umowa na blisko 22 tys. mkw. robi wrażenie, lecz bez znajomości jej charakteru trudno powiedzieć, czy powinna być interpretowana jako oznaka ekspansji biznesu, czy utrzymania dotychczasowej działalności.

Właśnie takich informacji potrzebują również deweloperzy, którzy próbują ocenić perspektywy przyszłego popytu.

fot.: Filmax24

Łódź pozostaje konkurencyjna cenowo

Jednym z atutów Łodzi są koszty wynajmu nowoczesnej powierzchni biurowej.

Według Cushman & Wakefield średnia miesięczna stawka w budynkach klasy A wynosiła w trzecim kwartale około 14,25 euro za mkw. Dla porównania, w Krakowie było to 17,60 euro.

Różnica może mieć znaczenie dla przedsiębiorstw poszukujących lokalizacji dla dużych zespołów administracyjnych, technologicznych czy centrów usług biznesowych.

Łódź oferuje przy tym rozbudowane zaplecze biurowe, dostęp do uczelni wyższych oraz położenie w centralnej części kraju. Dla części firm może to stanowić alternatywę wobec droższych ośrodków.

Konkurencyjne czynsze mają jednak również drugą stronę. Niższe przychody z najmu, przy wysokich kosztach budowy i finansowania inwestycji, mogą ograniczać opłacalność nowych przedsięwzięć.

W takich warunkach szczególnego znaczenia nabierają umowy przednajmu, czyli kontrakty podpisywane jeszcze przed rozpoczęciem lub zakończeniem budowy. Duży najemca potrafi istotnie zmniejszyć ryzyko inwestycyjne, a jego brak może przesądzić o odłożeniu projektu.

Dlatego dla przyszłości łódzkiego rynku większe znaczenie niż sam wzrost liczby transakcji będzie miało pojawienie się przedsiębiorstw gotowych do długoterminowego związania się z miastem i zwiększania zatrudnienia.

fot.: Knews.pl

Czy duże transakcje zachęcą deweloperów do powrotu?

Łódź zakończyła trzeci kwartał z dobrym wynikiem najmu i największym wśród regionalnych rynków spadkiem wskaźnika pustostanów. Oba zjawiska mogą w dłuższym okresie poprawić warunki dla kolejnych inwestycji.

Nie wiadomo jednak, czy obecna tendencja utrzyma się w przyszłym roku.

Na razie duże znaczenie dla rynku mają przeprowadzki instytucji publicznych oraz pojedyncze kontrakty, takie jak nieujawniona umowa w Cross Point. Ich wpływ na wykorzystanie istniejących budynków jest istotny, ale nie daje jeszcze pełnego obrazu zapotrzebowania prywatnego biznesu na nowe powierzchnie.

Deweloperzy obserwują więc sytuację, licząc na dalsze ograniczanie pustostanów i pojawienie się kolejnych dużych najemców.

Czy ostatnie transakcje zachęcą ich do uruchomienia nowych projektów? Możliwe, że rynek będzie potrzebował kilku następnych kwartałów, aby potwierdzić trwałość poprawy.

Wiele zależy również od tego, co kryje się za jedną z najbardziej zagadkowych umów ostatnich miesięcy. Jeśli Cross Point pozyskał nowego dużego najemcę, może to być sygnał wykraczający poza sam rynek nieruchomości. Jeśli doszło jedynie do przedłużenia istniejącego kontraktu, gospodarcza wymowa tej transakcji będzie znacznie bardziej ograniczona.

Na razie Łódź poprawia statystyki dzięki zagospodarowywaniu istniejących biur. Deweloperzy czekają na moment, w którym budowa kolejnych zacznie się opłacać.