Strukturalna blokada: pięć lat kontra siedem i pół
Rynek biurowy w Polsce znalazł się w punkcie, w którym cykliczne wahania przestają tłumaczyć jego zachowanie. Podczas prezentacji corocznego raportu OPG Property Professionals dotyczącego rynku biurowego w Łodzi wybrzmiało to wyjątkowo mocno: sektor utknął w stagnacji. Najemcy, funkcjonujący w realiach hybrydowej pracy i niepewności gospodarczej, nie chcą podpisywać umów dłuższych niż pięcioletnie. Tymczasem finansowanie fit-outów wymaga zobowiązań siedmioipółletnich. To rozjazd, który blokuje nowe projekty, zamraża decyzje inwestycyjne i sprawia, że nawet deweloperzy gotowi do budowy muszą czekać na sygnał, którego rynek nie jest w stanie im dać.
Ten mechanizm przekłada się bezpośrednio na sytuację w Łodzi. Z danych raportu OPG Property Professionals wynika, że w 2025 roku nie pojawiły się nowe inwestycje biurowe, a całkowity zasób powierzchni utrzymał się na poziomie 686,5 tys. mkw., praktycznie bez zmian rok do roku. Jednocześnie rynek pozostaje w fazie spowolnienia, a aktywność deweloperów jest ograniczona do oczekiwania na wyraźny sygnał popytowy.
Stagnacja inwestycyjna
Brak nowych projektów oznacza zatrzymanie aktywności deweloperskiej. Rynek nie rozwija się poprzez nowe inwestycje.
Jednocześnie aktywność widoczna jest po stronie najemców: relokacje i nowe umowy dotyczą wyłącznie istniejących zasobów powierzchni biurowej. To te procesy odpowiadają za spadek pustostanów, mimo braku nowych budów.
Pierwsze sygnały odbicia
Mimo tej blokady pojawiają się symptomy ożywienia. Maciej Głogowski wskazał, że jego firma prowadzi obecnie rozmowy na poziomie około 30 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej.
„Poziom pustostanów, który dziś wynosi 18,8%, powinien spaść poniżej czternastu procent.”
— Maciej Głogowski, Associate Director, Colliers
Dodatkowo na rynku pojawiają się nowi najemcy i inwestorzy. W ostatnim czasie Bonprix przeniósł swoją siedzibę do biurowca Nowa Fabryczna, zajmując ponad 2400 mkw. powierzchni. Jednocześnie koncern Brenntag rozwija w Łodzi centrum usług finansowych.
Te decyzje dotyczą istniejących zasobów i wzmacniają proces absorpcji powierzchni, nie zmieniając faktu, że nowe projekty deweloperskie wciąż nie są uruchamiane.
Dodatkowo na rynku pojawiają się nowi najemcy i inwestorzy. W ostatnim czasie decyzję o wynajmie powierzchni biurowej w Łodzi podjęła m.in. firma Bonprix. Jednocześnie koncern Brenntag rozwija w Łodzi centrum usług finansowych.
Edukacja hybrydowa zmienia fundamenty rynku
Zmienia się jednak nie tylko popyt biurowy, lecz także otoczenie, które przez lata było stabilnym zapleczem dla rynku nieruchomości. Dr Maciej Sokołowicz z Uniwersytetu Łódzkiego zwrócił uwagę na transformację modelu studiowania. Studenci coraz rzadziej wybierają studia zaoczne, a coraz częściej hybrydowe lub w pełni online. To zmiana, która uderza w rynek mieszkaniowy — mniejsza liczba studentów dojeżdżających co tydzień oznacza mniejszy popyt na wynajem. W perspektywie kilku lat może to przekształcić strukturę popytu w miastach akademickich, a w konsekwencji wpłynąć również na rynek biurowy, bo mniej studentów w mieście to mniejsza pula przyszłych pracowników.
Kapitał podąża za ludźmi, nie za ceną
Najmocniejszy akcent konferencji postawił Andrzej Szczepanik z Colliers. Jego diagnoza była jednoznaczna.
„Dla firm nie jest dziś argumentem, że w Łodzi biura są tańsze niż w Warszawie. Kapitał podąża za ludźmi.”
— Andrzej Szczepanik, Colliers
To zmiana fundamentalna. Koszt przestaje być głównym kryterium lokalizacji. W jego miejsce pojawia się dostępność kapitału ludzkiego.
Dlaczego ludzie wybierają konkretne miasta
W tym kontekście szczególnie istotna była wypowiedź Marcina Włodarczyka, który sprowadził problem do dwóch kluczowych czynników.
„Miasta konkurują dziś o ludzi bardziej niż kiedykolwiek wcześniej.”
— Marcin Włodarczyk
Po pierwsze — atrakcyjność miasta jako miejsca do życia.
Po drugie — dostęp do interesującej pracy i możliwości rozwoju.
To te elementy decydują o napływie mieszkańców, a w konsekwencji o decyzjach inwestorów i deweloperów.
Polaryzacja rynku: jakość wygrywa
Zmiany zachodzą również po stronie podaży. Rynek nie jest jednorodny.
„W wyścigu o najemcę punktują dziś najlepiej zlokalizowane, zaawansowane technologicznie, elastyczne i ekologiczne przestrzenie, a wygrywają ci, którzy stawiają na jakość powierzchni biurowej i całych budynków wraz z otoczeniem.”
— Michał Styś
To oznacza pogłębiającą się polaryzację. Nowoczesne biura utrzymują zainteresowanie najemców, podczas gdy starsze obiekty będą wymagały modernizacji lub zmiany funkcji.
Miasto jako produkt i system
W tym układzie rośnie znaczenie polityki miejskiej i zdolności do budowania atrakcyjności miejsca jako całości.
„Patrzymy na kolej dużych prędkości w trochę szerszym kontekście niż Łódź–Warszawa (…) dokładamy Wrocław i Poznań i w takim ujęciu to nas pozycjonuje w centrum tego makroregionu (…) Łódź jest w centrum tego układu i jest największym beneficjentem tej zmiany infrastrukturalnej.
Cały układ kolei dużych prędkości tworzy sieć powiązań między miastami, takimi jak Warszawa, Łódź, Wrocław i Poznań. Skrócenie czasu podróży – na przykład do około półtorej godziny między tymi ośrodkami – sprawia, że zaczynają one funkcjonować jako jeden organizm.”
— Mateusz Sipa, Dyrektor Biura Rozwoju i Współpracy Międzynarodowej, Urząd Miasta Łodzi
To oznacza zmianę skali myślenia o mieście – z lokalnej na ponadregionalną. W tym ujęciu konkurencja nie dotyczy już pojedynczych ośrodków, lecz całych układów powiązań gospodarczych i komunikacyjnych.
Otoczenie rynku: sygnały z gospodarki
Istotnym elementem oceny rynku jest także sytuacja makroekonomiczna. Pozytywnym sygnałem pozostają prognozy wzrostu gospodarczego: 3,7% w 2026 roku i 3,2% w 2027 roku. Jednocześnie autorzy raportu odnotowują wzrost bezrobocia do poziomu 5,7% na koniec 2025 roku, co pozostaje sygnałem ostrożności dla rynku.
Raport zwraca też uwagę na zmiany w sektorze nowoczesnych usług dla biznesu. Rosnące koszty pracy wymuszają na branży przyspieszenie wdrażania rozwiązań technologicznych oraz optymalizację zatrudnienia. Autorzy raportu wskazują, że konsekwencje tych procesów będą wpływać również na rynek powierzchni biurowych.
Infrastruktura i układ sił: CPK jako czynnik zmiany
Na ocenę przyszłości rynku wpływa również projekt CPK i sieć kolei dużych prędkości. W wypowiedziach z konferencji dominował pogląd, że jest to dla Łodzi szansa – szczególnie w ujęciu makroregionalnym.
„Patrzymy na kolej dużych prędkości w trochę szerszym kontekście niż Łódź–Warszawa (…) dokładamy Wrocław i Poznań i w takim ujęciu to nas pozycjonuje w centrum tego makroregionu (…) Łódź jest w centrum tego układu i jest największym beneficjentem tej zmiany infrastrukturalnej.”
— Mateusz Sipa, Dyrektor Biura Rozwoju i Współpracy Międzynarodowej, Urząd Miasta Łodzi
„Cały układ kolei dużych prędkości tworzy sieć powiązań między miastami, takimi jak Warszawa, Łódź, Wrocław i Poznań. Skrócenie czasu podróży – na przykład do około półtorej godziny między tymi ośrodkami – sprawia, że zaczynają one funkcjonować jako jeden organizm, a Łódź znajduje się w jego centrum.”
— Mateusz Sipa, Dyrektor Biura Rozwoju i Współpracy Międzynarodowej, Urząd Miasta Łodzi
Jednocześnie w środowisku pojawiają się obawy, że skrócenie czasu dojazdu może zwiększyć presję Warszawy na łódzki rynek pracy i prowadzić do odpływu specjalistów. W tym scenariuszu Łódź mogłaby częściowo pełnić funkcję zaplecza mieszkaniowego dla stolicy. To jednak jeden z głosów w dyskusji, a nie dominująca ocena.
Geografia rynku: koncentracja w osi wschód–zachód
Struktura zasobów powierzchni biurowej wskazuje na silną koncentrację w centrum miasta i w kierunku wschodnim.
Największe zasoby znajdują się w Śródmieściu – około 420 tys. mkw. Kolejną dzielnicą jest Widzew z zasobem około 147 tys. mkw.
Układ ten pokazuje wyraźną oś rozwoju rynku – od rejonu Nowego Centrum Łodzi, przez al. Piłsudskiego i al. Mickiewicza, w kierunku Widzewa. To jednocześnie kierunek powiązany komunikacyjnie z Warszawą.
Nieoczekiwany impuls: decyzje administracji
Impuls dla rynku nie wynikał z aktywności sektora prywatnego, lecz z decyzji o zmianie siedzib dwóch dużych instytucji publicznych.
Urząd Marszałkowski zdecydował się na zakup budynku w kompleksie Brama Miasta w Nowym Centrum Łodzi, natomiast Urząd Miasta Łodzi wynajął powierzchnie w University Business Park przy ul. Wólczańskiej 178.
Te decyzje przełożyły się bezpośrednio na rynek, ponieważ objęły duże wolumeny powierzchni biurowej, które wcześniej pozostawały niewynajęte.
W efekcie to administracja publiczna stała się głównym źródłem popytu w momencie, gdy sektor prywatny ograniczył aktywność, co pozwoliło na szybkie zmniejszenie poziomu pustostanów.
Czynsze: stabilizacja mimo nadpodaży
Pomimo utrzymującej się nadpodaży wolnej powierzchni, rynek nie generuje presji na wzrost stawek czynszów.
Czynsze pozostają stabilne, co potwierdza, że rynek znajduje się w fazie równoważenia – popyt rośnie, ale nie na tyle, by wywołać wzrost cen.
Rynek w fazie przejściowej
Wnioski płynące z konferencji i raportu pozostają umiarkowanie pozytywne. Rynek znajduje się w fazie przejściowej. Kluczowym elementem tej zmiany jest perspektywa spadku pustostanów z poziomu 18,8% do poniżej 15%, a nawet w okolice 14%.
Jednocześnie ten optymizm ma wyraźne ograniczenia. Odbicie nie wynika z nowych inwestycji, lecz z absorpcji istniejącej powierzchni. Rynek nie generuje dziś nowych projektów, a deweloperzy wciąż czekają na wyraźny sygnał popytowy.
Wnioski z raportu
Łódzki rynek biurowy pozostaje w fazie spowolnienia. Świadczy o niej utrzymująca się wysoka stopa pustostanów oraz znikoma aktywność inwestycyjna — wskazują autorzy raportu przygotowanego przez OPG Property Professionals we współpracy z Katedrą Inwestycji i Nieruchomości oraz SKN Real Estate Uniwersytetu Łódzkiego.
Deweloperzy wyczekują lepszej koniunktury, która uzasadni rozpoczęcie nowych przedsięwzięć. Głównym ograniczeniem pozostaje popyt. W warunkach niepewności geopolitycznej i makroekonomicznej firmy sektora usług z dużą ostrożnością planują wzrost zatrudnienia i zapotrzebowania na powierzchnię biurową.
Prognozowane w najbliższych latach przyspieszenie gospodarcze daje jednak podstawy do umiarkowanego optymizmu.
Jednocześnie autorzy raportu zwracają uwagę, że rosnące znaczenie zmian technologicznych w sektorze nowoczesnych usług dla biznesu będzie miało istotny wpływ na zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Automatyzacja, optymalizacja procesów oraz wdrażanie nowych rozwiązań technologicznych mogą ograniczać tempo wzrostu zatrudnienia, a tym samym wpływać na skalę popytu na biura.
Komentarze