Koniec „lex deweloper”. Inwestorzy będą musieli porozumieć się z samorządami na nowych zasadach

Koniec „lex deweloper” nie zatrzyma inwestycji, które zostały skutecznie uruchomione przed wygaśnięciem specustawy. Zamknie jednak drogę do rozpoczynania nowych projektów mieszkaniowych poza obowiązującymi planami miejscowymi. W Łodzi w 2026 roku złożono wnioski dotyczące 20 nowych lokalizacji, a we Wrocławiu w ostatnich tygodniach przed zmianą przepisów wpłynęło około 10 kolejnych propozycji inwestycyjnych.

31 sierpnia 2026 roku był ostatnim dniem obowiązywania specustawy mieszkaniowej, określanej jako „lex deweloper”. Od 1 września nie można już rozpoczynać nowych procedur lokalizowania osiedli na podstawie jej przepisów. Nie oznacza to jednak zatrzymania wszystkich projektów przygotowywanych w Łodzi, Wrocławiu i innych miastach.

Przepisy przejściowe pozwalają kontynuować postępowania skutecznie wszczęte przed wygaśnięciem ustawy. Rady miast nadal będą mogły podejmować uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, jeżeli procedura została rozpoczęta przed końcem obowiązywania specustawy. Zachowują również moc uchwały podjęte wcześniej.

Granica między starymi i nowymi zasadami nie przebiega więc według daty głosowania rady miasta ani wydania pozwolenia na budowę. Najważniejsze znaczenie ma moment skutecznego złożenia wniosku, wszczęcia postępowania oraz spełnienie wymagań przewidzianych w przepisach przejściowych.

Ustawa pozwalała lokalizować inwestycje poza planem miejscowym

Specustawa mieszkaniowa obowiązywała od 2018 roku. Pozwalała radom gmin ustalać lokalizację inwestycji mieszkaniowej także wtedy, gdy była ona niezgodna z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Nie oznaczało to automatycznej zgody na budowę. Inwestor musiał przedstawić koncepcję, spełnić ustawowe standardy dotyczące między innymi dostępu do komunikacji, szkół, terenów rekreacyjnych i podstawowych usług, a następnie uzyskać zgodę rady gminy.

To właśnie możliwość odejścia od zapisów miejscowego planu stała się przyczyną największych sporów. Zwolennicy ustawy wskazywali, że plany miejscowe często nie odpowiadały aktualnej sytuacji gospodarczej i potrzebom rynku mieszkaniowego. Krytycy ostrzegali przed punktowym zmienianiem miasta pod konkretne inwestycje i osłabianiem spójności planowania przestrzennego.

Procedura pozwalała przekształcać tereny zajmowane wcześniej przez zakłady przemysłowe, centra handlowe, magazyny, biurowce lub inne niewykorzystane obszary w nowe osiedla.

Rozpoczęte inwestycje nie przepadają

Wygaśnięcie ustawy nie unieważnia wydanych wcześniej uchwał lokalizacyjnych ani pozwoleń na budowę. Nie zatrzymuje również automatycznie trwających postępowań.

Jeżeli procedura została prawidłowo rozpoczęta przed 1 września 2026 roku, może być prowadzona dalej. Rada miasta będzie mogła zagłosować nad projektem również po zakończeniu obowiązywania specustawy, o ile wniosek został wcześniej skutecznie złożony i spełniał wymogi formalne.

Każdy przypadek wymaga jednak osobnej analizy. We Wrocławiu szczególne znaczenie ma to, że liczba ponad 40 propozycji obejmuje zarówno wstępne pre-wnioski, jak i formalne wnioski złożone w trybie ustawowym.

Skutki „lex deweloper” będą więc widoczne w miastach jeszcze przez kilka lat. Część inwestycji dopiero przejdzie przez głosowania, procedury administracyjne i etap uzyskiwania pozwoleń na budowę.

Łódź: 20 nowych lokalizacji w 2026 roku

Urząd Miasta Łodzi informuje, że w 2026 roku wpłynęły wnioski o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej dotyczące 20 nowych lokalizacji. Siedem z nich złożono między 1 czerwca a 31 sierpnia 2026 roku. Według stanu na 9 września w toku pozostawało 11 postępowań.

Miasto przyznaje, że w końcowym okresie obowiązywania ustawy widoczna była większa aktywność inwestorów. Wiązała się ona z ustawowym terminem wygaśnięcia „lex deweloper”. Urząd nie mówi jednak o masowym przyspieszeniu składania dokumentów. Przygotowanie tego rodzaju projektów trwa długo, dlatego termin złożenia wniosku zależał przede wszystkim od stopnia przygotowania konkretnej inwestycji.

Łódź podkreśla również, że specustawa była dodatkowym narzędziem, a nie podstawą całej polityki przestrzennej miasta. W odpowiedzi dla KNews urząd wskazuje, że przez cały okres obowiązywania „lex deweloper” Rada Miejska przyjęła 37 uchwał. Tylko jedna z nich doprowadziła dotąd do zrealizowanej inwestycji.

Po wygaśnięciu specustawy podstawowym narzędziem pozostają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Miasto kontynuuje ich sporządzanie i uchwala kolejne plany dla poszczególnych części Łodzi.

ZPI zamiast specustawy

Rolę głównego narzędzia umożliwiającego uzgodnienie dużej inwestycji z samorządem ma przejąć zintegrowany plan inwestycyjny, czyli ZPI. Jest on szczególną formą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przygotowywaną na wniosek inwestora.

ZPI obejmuje inwestycję główną oraz inwestycję uzupełniającą. Inwestor przedstawia koncepcję projektu, a następnie negocjuje z gminą zarówno zapisy planu, jak i umowę urbanistyczną.

W ramach inwestycji uzupełniającej może zobowiązać się między innymi do budowy lub finansowania drogi, infrastruktury technicznej, szkoły, przedszkola, terenów zielonych, przestrzeni publicznych albo innych obiektów służących mieszkańcom.

W Łodzi urząd podkreśla, że ZPI ma być narzędziem dialogu pomiędzy inwestorem a samorządem. Każdy projekt ma być oceniany nie tylko przez pryzmat liczby mieszkań, lecz także jakości urbanistycznej, powiązania z istniejącą tkanką miasta oraz wpływu na otoczenie.

ZPI jest jednak planem miejscowym, dlatego jego przygotowanie wymaga pełniejszej procedury planistycznej, opiniowania, uzgodnień i konsultacji społecznych. Ostateczna decyzja należy do rady miasta. Oznacza to, że procedura może trwać dłużej niż wcześniejsza ścieżka oparta na uchwale lokalizacyjnej.

Wrocław: ponad 40 propozycji, ale tylko cztery zgody

Wrocław przygotowuje własne standardy, które mają uporządkować sposób procedowania zintegrowanych planów inwestycyjnych.

Jak informuje Urząd Miejski Wrocławia, przez cały okres obowiązywania „lex deweloper” do miasta wpłynęło ponad 40 oficjalnych propozycji inwestycyjnych. W tej liczbie znalazły się zarówno pre-wnioski, składane w ramach procedury wstępnej opisanej zarządzeniem prezydenta Wrocławia, jak i formalne wnioski składane na podstawie specustawy.

Dotychczas przełożyło się to na cztery inwestycje, na które Rada Miejska wyraziła zgodę. Precyzyjnie chodzi o trzy lokalizacje i cztery uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, ponieważ jeden z projektów był etapowany.

W 2026 roku, do momentu wygaśnięcia specustawy, do wrocławskiego urzędu wpłynęły co najmniej cztery wnioski w trybie ustawowym. W ostatnim okresie przed wygaśnięciem „lex deweloper” pojawiło się również około 10 kolejnych propozycji złożonych już w formalnym trybie. Miasto bada obecnie ich kompletność. Na tym etapie nie ocenia jeszcze ich jakości merytorycznej ani nie przesądza, które z tych projektów będą dalej procedowane.

To ważne rozróżnienie. Sama liczba zgłoszonych propozycji nie oznacza jeszcze liczby inwestycji, które uzyskały zgodę samorządu. Nie każdy pre-wniosek przekształca się w formalne postępowanie, a nie każdy formalny wniosek kończy się uchwałą lokalizacyjną.

Co zmiana oznacza dla Łodzi?

W Łodzi „lex deweloper” miało szczególne znaczenie ze względu na dużą liczbę terenów poprzemysłowych, dawnych centrów handlowych i niezagospodarowanych działek położonych w obrębie istniejącej zabudowy.

Specustawa pozwalała proponować mieszkania w miejscach, dla których stare plany przewidywały funkcje przemysłowe, handlowe albo usługowe. W mieście nadal istnieje wiele terenów, których sposób wykorzystania przestał odpowiadać sytuacji gospodarczej.

Po wygaśnięciu ustawy inwestorzy będą musieli korzystać z obowiązujących planów miejscowych, procedury ich zmiany albo zintegrowanych planów inwestycyjnych. Większego znaczenia nabierze więc gotowość miasta do prowadzenia negocjacji i sprawnego przygotowywania dokumentów planistycznych.

Urząd Miasta Łodzi ocenia, że wygaśnięcie specustawy nie powinno mieć zasadniczego wpływu na rozwój miasta, przede wszystkim ze względu na istnienie nowych narzędzi planistycznych, w tym ZPI.

Zmiana może jednak utrudnić szybkie przekształcanie dawnych terenów przemysłowych w osiedla. Jednocześnie daje samorządowi większą możliwość powiązania nowej zabudowy z drogami, szkołami, komunikacją zbiorową i terenami zielonymi.

Wrocław przed podobnym wyzwaniem

We Wrocławiu część nowych inwestycji mieszkaniowych powstaje na terenach wcześniej wykorzystywanych przez przemysł, handel i logistykę.

W miastach o wysokich cenach gruntów możliwość zmiany funkcji dobrze położonych działek ma duże znaczenie dla podaży mieszkań. Po zamknięciu ścieżki przewidzianej w specustawie tempo uruchamiania części projektów będzie zależało od sprawności procedur planistycznych oraz jakości współpracy pomiędzy inwestorem a samorządem.

Nie musi to oznaczać zahamowania budownictwa. Zmienia się jednak sposób przygotowywania inwestycji. Większa część negocjacji będzie odbywać się na etapie tworzenia ZPI i umowy urbanistycznej, a nie podczas procedowania uchwały lokalizacyjnej.

Rynek sprawdzi, czy nowe narzędzie będzie sprawne

Najważniejsze pytanie dotyczy teraz praktycznego funkcjonowania zintegrowanych planów inwestycyjnych. Jeżeli samorządy będą w stanie sprawnie prowadzić negocjacje i uchwalać plany, ZPI może stać się bardziej uporządkowanym następcą „lex deweloper”.

Jeżeli jednak procedury będą trwały latami, część projektów może zostać odłożona, a inwestorzy będą wybierać działki objęte gotowymi planami miejscowymi. W dłuższej perspektywie mogłoby to ograniczyć podaż gruntów pod zabudowę mieszkaniową i zwiększyć ich ceny.

Koniec specustawy nie zamyka możliwości uzgadniania dużych inwestycji z samorządami. Kończy natomiast okres, w którym osiedle można było lokalizować na podstawie specjalnej uchwały, nawet gdy jego funkcja nie wynikała z obowiązującego planu miejscowego.

Od teraz większe znaczenie będą miały plany ogólne, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, zintegrowane plany inwestycyjne oraz zdolność miasta i inwestora do uzgodn