W Poznaniu specustawa mieszkaniowa nie uruchomiła fali nowych projektów. W tym roku do miasta nie wpłynął ani jeden wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w trybie „lex deweloper”. Nie było również pozytywnej uchwały dotyczącej inwestycji realizowanej na podstawie tych przepisów.
Kilka dni temu pisaliśmy, jak wyglądały postępowania związane z „lex deweloper” w Łodzi i we Wrocławiu. W Łodzi w 2026 roku złożono wnioski dotyczące 20 nowych lokalizacji, a we Wrocławiu przed wygaśnięciem specustawy pojawiło się około 10 kolejnych propozycji inwestycyjnych. Poznań pokazuje zupełnie inny scenariusz.
Tak wynika z odpowiedzi przekazanej redakcji KNews przez Piotra Sobczaka, dyrektora Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania, oraz Łukasza Olędzkiego, rzecznika prasowego Miejskiej Pracowni Urbanistycznej.
Poznań opiera inwestycje na planach miejscowych
W Poznaniu „lex deweloper” nie odegrało większej roli w procesie inwestycyjnym. Jak informuje Piotr Sobczak, w 2026 roku nie wpłynął żaden wniosek w tym trybie. Nie prowadzono również żadnego postępowania na podstawie specustawy.
Inwestycje mieszkaniowe w mieście przygotowywane są przede wszystkim w oparciu o miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz decyzje o warunkach zabudowy. W przyszłości część większych projektów będzie mogła być realizowana przy wykorzystaniu zintegrowanych planów inwestycyjnych.
Poznański urząd ocenia, że ZPI może ułatwić realizację części inwestycji. Nie będzie to jednak prosta ścieżka pozwalająca ominąć planowanie przestrzenne. Zintegrowany plan inwestycyjny wymaga wcześniejszego uzgodnienia projektu z miastem, przygotowania umowy urbanistycznej, konsultacji i ostatecznego głosowania Rady Miasta Poznania.
Najważniejsza rozmowa odbywa się przed złożeniem wniosku
W Poznaniu szczególne znaczenie ma etap poprzedzający formalne złożenie wniosku o ZPI. Miasto wprowadziło zasady współpracy, które mają umożliwić inwestorom wcześniejszy dialog z miejskimi jednostkami i innymi interesariuszami.
Na tym etapie analizowana jest zgodność zamierzenia z polityką przestrzenną Poznania, wpływ inwestycji na otoczenie oraz potrzeby związane z infrastrukturą techniczną, transportem, usługami społecznymi i zielenią.
Dzięki temu problemy mogą zostać zidentyfikowane jeszcze przed uruchomieniem formalnej procedury. Inwestor ma możliwość zmodyfikowania koncepcji, zanim projekt trafi do dalszego procedowania.
Takie rozwiązanie ma zwiększyć przewidywalność procesu. Miasto może wcześniej ocenić, czy planowana inwestycja pasuje do konkretnego miejsca i jakie konsekwencje będzie miała dla okolicy.
Wcześniejszy dialog nie oznacza jednak automatycznej zgody na budowę. Ostatecznie zintegrowany plan inwestycyjny musi zostać uchwalony przez Radę Miasta Poznania.
Poznań przygotował zasady dla inwestorów
22 czerwca 2026 roku prezydent Poznania podpisał zarządzenie w sprawie zasad współpracy miasta z inwestorem przed złożeniem wniosku o uchwalenie zintegrowanego planu inwestycyjnego.
To rozwiązanie ma uporządkować pierwszy etap rozmów i dać inwestorom jasność, jakie elementy projektu będą analizowane przez miasto. Chodzi nie tylko o samą zabudowę, lecz także o jej wpływ na transport, infrastrukturę, usługi publiczne i przestrzeń zieloną.
Łukasz Olędzki, rzecznik prasowy Miejskiej Pracowni Urbanistycznej, wskazuje, że ZPI może być narzędziem przydatnym przy większych inwestycjach mieszkaniowych i usługowych. Jego przygotowanie wymaga jednak wcześniejszego uzgodnienia założeń ze stroną miejską.
W ramach procedury prowadzone są również negocjacje dotyczące umowy urbanistycznej. Jej celem jest powiązanie realizacji inwestycji z konkretnymi zobowiązaniami inwestora. Mogą one dotyczyć między innymi infrastruktury drogowej, transportu, terenów zielonych albo innych inwestycji towarzyszących.
Inna sytuacja niż w Łodzi i we Wrocławiu
Poznań różni się pod tym względem od Łodzi i Wrocławia. W Łodzi w 2026 roku złożono wnioski dotyczące 20 lokalizacji, z czego siedem wpłynęło między czerwcem a końcem sierpnia. Na początku września w toku pozostawało 11 postępowań.
We Wrocławiu przez cały okres obowiązywania „lex deweloper” zgłoszono ponad 40 propozycji inwestycyjnych. Ostatecznie przełożyło się to na cztery inwestycje, na które rada miasta wyraziła zgodę. W ostatnim okresie przed wygaśnięciem specustawy do urzędu wpłynęło około 10 kolejnych propozycji, których kompletność jest obecnie sprawdzana.
W Poznaniu podobnej kumulacji nie było. W 2026 roku nie złożono żadnego wniosku w trybie „lex deweloper”, dlatego wygaśnięcie specustawy nie oznacza dla miasta konieczności prowadzenia dużej liczby rozpoczętych postępowań.
Najważniejszym sprawdzianem będzie teraz praktyczne działanie procedury ZPI. Jeżeli wcześniejszy dialog z inwestorami będzie sprawny, a negocjacje nie będą nadmiernie wydłużać procesu, nowe narzędzie może stać się dla Poznania sposobem na przygotowywanie większych inwestycji bez konieczności korzystania ze specustawy.
Weź udział w dyskusji!
Masz opinię, dodatkowy kontekst albo chcesz podzielić się własnym doświadczeniem? Zostaw komentarz pod artykułem.