Jeszcze kilka lat temu Łódź bywała określana jako „tańsza alternatywa” dla Warszawy czy Krakowa. Dziś ten uproszczony obraz przestaje być aktualny. Rok 2026 przynosi wyraźne przesunięcie akcentów: łódzki rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę racjonalizacji, w której emocje ustępują miejsca kalkulacji, a przewagę negocjacyjną zyskują kupujący.

To już nie rynek gorączkowych decyzji. To rynek wyboru.

Podaż kontra popyt – zmiana układu sił.

Najbardziej widoczną cechą obecnej sytuacji jest nadpodaż mieszkań na rynku pierwotnym. Dane wskazują na spadek sprzedaży o ok. 11% przy jednoczesnym wzroście liczby dostępnych mieszkań o ponad 20%. W praktyce oznacza to klasyczne zachwianie równowagi rynkowej.

Deweloperzy, którzy jeszcze niedawno dyktowali warunki, dziś konkurują o uwagę klienta:

• ceny ofertowe w wielu inwestycjach skorygowano o 10 – 11%,
• powszechne stały się negocjacje indywidualne,
• pojawiają się elastyczne harmonogramy płatności (np. 20/80),
• w ofercie częściej znajdują się bonusy: miejsca postojowe, komórki lokatorskie czy wykończenie w standardzie „pod klucz”.

Średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym wynosi obecnie od 9 000 do 14 000 zł. W porównaniu z największymi aglomeracjami jest to nadal poziom znacząco niższy, co zwiększa konkurencyjność miasta.

Dlaczego Łódź przyciąga?

Zmiana koniunktury nie jest przypadkowa. Łódź systematycznie buduje swoją pozycję jako realna alternatywa dla najdroższych rynków w Polsce.

Do miasta napływają:

• młodzi kupujący pierwsze mieszkanie, dla których bariera cenowa w Warszawie czy Krakowie stała się nieosiągalna,
• migranci wewnętrzni, poszukujący większej przestrzeni życiowej w rozsądnej cenie,
• specjaliści sektora BPO/SSC, który w Łodzi rozwija się stabilnie, generując stały popyt na najem.

Miasto korzysta również z efektu rewitalizacji i poprawy wizerunku. Nowoczesne projekty mieszkaniowe, odnowione kamienice, rozwinięta infrastruktura transportowa oraz perspektywa szybkiej kolei – to czynniki, które zwiększają atrakcyjność lokalizacji nie tylko w wymiarze inwestycyjnym, ale także pod względem jakości życia.

Rynek pierwotny: presja konkurencji.

W 2025 roku sprzedaż nowych mieszkań w Łodzi spadła o około 11% rok do roku, przy jednoczesnym wzroście podaży przekraczającym 20%. Oznacza to jedno: liczba mieszkań w ofercie rośnie szybciej niż liczba chętnych do zakupu.

Konsekwencje są wyraźne:

• wydłużony czas sprzedaży inwestycji,
• rosnący zapas niesprzedanych lokali,
• większa skłonność deweloperów do negocjacji,
• promocje, rabaty i elastyczne harmonogramy płatności.

W 2026 roku widoczne są korekty cen ofertowych – w wielu projektach sięgające nawet około 10 – 15%. To efekt nadpodaży i coraz silniejszej konkurencji między deweloperami, określanej niekiedy jako „wojna cenowa”.

Obecna nadpodaż oznacza dla kupujących szeroki wybór i czas na analizę. Wydłużony okres sprzedaży zmniejsza presję decyzji, a to zmienia psychologię rynku.

Jednocześnie nie można ignorować ryzyka:

• duża liczba podobnych projektów zwiększa konkurencję w segmencie najmu,
• inwestycje realizowane na obrzeżach miasta często wymagają czasu, by zyskać pełną infrastrukturę,
• potencjał wzrostu cen w krótkim terminie jest ograniczony.

Rynek pierwotny w 2026 roku premiuje cierpliwość i umiejętność negocjacji ceny od 9 000 – 11 500 zł/m² w zależności od lokalizacji i standardu.

Rynek wtórny: stabilność zamiast fajerwerków.

Sytuacja na rynku mieszkań z drugiej ręki wygląda odmiennie. Nie obserwuję tu wyraźnej presji spadkowej. Popyt pozostaje ostrożny, ale stabilny – szczególnie w segmencie mieszkań:

• dobrze skomunikowanych,
• gotowych do zamieszkania,
• atrakcyjnych pod wynajem.

Ogólnie rzecz biorąc, podaż w Łodzi rośnie szybciej niż popyt – zwłaszcza w segmencie nowych inwestycji – co osłabia presję cenową i wzmacnia pozycję negocjacyjną kupujących.

W kontraście do deweloperskiej „wojny cenowej” rynek wtórny pozostaje relatywnie stabilny.

Dlaczego?

• mieszkania są gotowe do zamieszkania,
• często zlokalizowane są w dobrze skomunikowanych dzielnicach,
• osiedla posiadają rozwiniętą infrastrukturę: szkoły, parki, sklepy, transport publiczny.

Dla inwestorów oznacza to mniejsze ryzyko i przewidywalny najem. Dla osób kupujących „dla siebie” – możliwość szybkiego wprowadzenia się bez wielomiesięcznej niepewności związanej z budową.

Rewitalizacja jako motor wartości.

Szczególnego znaczenia nabierają obszary objęte procesem odnowy urbanistycznej – zwłaszcza okolice Nowego Centrum Łodzi i dworca Łódź Fabryczna.

Bliskość uczelni wyższych, węzłów komunikacyjnych i centrów biznesowych sprawia, że popyt na najem utrzymuje się na stabilnym poziomie nawet w okresie spowolnienia sprzedaży. To już nie rynek czysto spekulacyjny – to rynek oparty na realnych fundamentach demograficznych i gospodarczych.

Czy to dobry moment na zakup?

Na początku 2026 roku średnie poziomy cenowe kształtowały się następująco:

• Rynek wtórny: ceny od 6 500 zł/m²
• Rynek pierwotny: ceny od 9 000 zł/m²

W najlepszych lokalizacjach – takich jak Śródmieście czy Polesie – ceny nowych mieszkań potrafią być wyższe, jednak wciąż pozostają konkurencyjne w porównaniu do największych polskich metropolii.

W 2026 roku widoczna jest tendencja do korekt cen ofertowych w nowych projektach, wynikająca z rosnącej podaży i ostrożniejszego popytu, uzależnionego od dostępności kredytów i sytuacji makroekonomicznej.

Rok 2026 w Łodzi to czas racjonalizacji:

• dla kupujących na własne potrzeby – szeroka oferta i wysoka skłonność sprzedających do ustępstw,
• dla inwestorów – konieczność selektywnego podejścia i kalkulacji opartej na długoterminowym najmie, a nie szybkim wzroście wartości.

Między korektą a nową równowagą.

Rynek mieszkaniowy w Łódź w 2026 roku znajduje się w fazie stabilizacji i selektywnej korekty:

• Podaż – szczególnie na rynku pierwotnym – rośnie.
• Popyt jest umiarkowany i silnie zależny od warunków kredytowych.
• Ceny nie rosną dynamicznie, a w wielu przypadkach podlegają negocjacjom.
• Rynek wtórny wykazuje większą odporność na wahania niż pierwotny.

Dla kupujących to czas większego wyboru i silniejszej pozycji negocjacyjnej. Dla inwestorów – moment wymagający ostrożnej selekcji lokalizacji i segmentu.

Mimo wyzwań, Łódź pozostaje jednym z najlepiej wycenionych dużych rynków mieszkaniowych w Polsce, oferując relatywnie niski próg wejścia oraz stabilne fundamenty długoterminowe.

Warto podkreślić, że obecna sytuacja sprzyja podejmowaniu decyzji w sposób bardziej przemyślany niż w okresie dynamicznych wzrostów cen. Rynek przestał być miejscem „gorączkowych zakupów” i stał się przestrzenią do realnych negocjacji oraz rzetelnej analizy jakości inwestycji. Deweloperzy coraz częściej konkurują nie tylko ceną, lecz także standardem wykończenia, elastycznością umów czy dodatkowymi benefitami dla klientów.

Dla osób kupujących na własne potrzeby oznacza to możliwość znalezienia mieszkania lepiej dopasowanego do budżetu i oczekiwań. Z kolei inwestorzy powinni koncentrować się na lokalizacjach o stabilnym popycie najmu – w pobliżu uczelni, centrów biurowych oraz dobrze skomunikowanych części miasta.

Jeśli utrzyma się obecny poziom podaży i umiarkowany popyt, 2026 rok może być okresem dalszej stabilizacji, a nie gwałtownych zmian cenowych. Rynek łódzki dojrzewa – staje się bardziej zrównoważony, mniej spekulacyjny i bardziej oparty na realnych potrzebach mieszkańców. W dłuższej perspektywie działa to na korzyść zarówno kupujących, jak i całej struktury urbanistycznej miasta.

Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym w Łodzi nie jest ani kryzysem, ani boomem – to etap przejściowy prowadzący do większej równowagi. Nadpodaż na rynku pierwotnym pełni funkcję naturalnego regulatora cen i marż, przywracając proporcje zaburzone w latach dynamicznych wzrostów. Deweloperzy zostali zmuszeni do weryfikacji strategii, większej elastyczności oraz podnoszenia jakości projektów.

Kupujący zyskali natomiast to, czego przez długi czas brakowało – czas. Czas na analizę lokalizacji, standardu inwestycji, realnej zdolności kredytowej i długofalowych konsekwencji finansowych. To fundamentalna zmiana jakościowa, która wpływa na zdrowie całego rynku.

Rynek wtórny pozostaje stabilizatorem systemu. Jego przewidywalność cenowa i atrakcyjne lokalizacje sprawiają, że pełni rolę bezpiecznej przystani zarówno dla rodzin, jak i inwestorów szukających stabilnego najmu. Różnica cenowa między rynkiem pierwotnym a wtórnym dodatkowo zwiększa przestrzeń do racjonalnych decyzji zakupowych.

Z perspektywy makroekonomicznej Łódź korzysta na swojej relatywnej przystępności oraz rozwijającej się infrastrukturze biznesowej i komunikacyjnej. Miasto nie konkuruje już wyłącznie ceną, lecz także funkcjonalnością i jakością życia. Dzięki temu popyt – choć mniej dynamiczny – ma solidne fundamenty.

Najbliższe miesiące pokażą, czy obecna nadpodaż zostanie stopniowo wchłonięta przez rynek, czy też deweloperzy będą zmuszeni do dalszych korekt. Niezależnie od scenariusza jedno jest pewne: era impulsywnych zakupów dobiegła końca.

Łódzki rynek mieszkaniowy w 2026 roku to rynek świadomych decyzji. Tam, gdzie decyzje podejmowane są w oparciu o dane i realne potrzeby, powstaje trwała wartość – zarówno dla mieszkańców, jak i inwestorów.