Michał Styś: Łódź nie musi konkurować liczbą mieszkańców. Może konkurować jakością - rozmowa o rozwoju Łodzi

Kolej dużych prędkości może mieć dla przyszłości Łodzi większe znaczenie niż sam Port Polska. Michał Styś, CEO OPG Property Professionals i jedna z najbardziej rozpoznawalnych postaci łódzkiego rynku nieruchomości, przekonuje, że największą przewagą miasta może stać się jakość życia, dostępność mieszkań i bardzo szybkie połączenie z Warszawą. W rozmowie z KNews.pl mówi także o przyszłości Nowego Centrum Łodzi, zmianach na rynku nieruchomości, potrzebie inwestowania w młode talenty oraz o tym, dlaczego w Polsce wciąż brakuje REIT-ów.

Rozmawia Błażej Kronic, KNews.pl

Błażej Kronic, KNews.pl: Podczas rozmów z przedstawicielami biznesu i samorządów właściwie wszyscy mówią o Port Polska jako o wielkiej szansie. Pan również tak na to patrzy? Czy Miasto ma szansę na rozwój i np. wzrost demografii? Jesteśmy na czwarty miejscu pod kątem liczby mieszkańców to duży problem.

Michał Styś: A może właśnie powinniśmy być po prostu miastem kompaktowym, w którym dobrze się żyje i które jest bardzo dobrze skomunikowane z Warszawą? Wydaje mi się, że to jest droga, którą powinniśmy wybrać.

I nie chodzi tutaj o komunikację samochodową, bo nawet jeżeli mamy trzy pasy autostrady, to kiedy powstaje korek, wszystkie trzy mogą zostać zablokowane. Chodzi przede wszystkim o kolej wysokich, czy też dużych prędkości, dzięki której można będzie komfortowo dwa razy w tygodniu dojechać do pracy w Warszawie.

Dzisiaj bardzo duża część pracowników biurowych pracuje w systemie hybrydowym i myślę, że to już z nami zostanie. Czy będą to dwa, czy trzy dni w tygodniu, ten model pracy wpisał się na stałe w krajobraz po pandemii. Krótki dojazd do Warszawy daje możliwość szybkiego dotarcia do biura, kiedy jest to potrzebne, a jednocześnie koszty życia w Łodzi pozostają niższe.

Dochodzi do tego dostępność przedszkoli, infrastruktury, kultury. Do Warszawy zawsze będzie można pojechać w ciągu tygodnia. Firmy także przyzwyczaiły się już do pracy hybrydowej.

Dlatego wydaje mi się, że Łódź może być miastem kompaktowym nie tylko w sensie urbanistycznym. Idea kompaktowości jest tutaj promowana od wielu lat, jeszcze od czasów profesora Janiaka. Możemy być także miastem kompaktowym pod względem liczby mieszkańców. Ta liczba się zmniejsza, ale nie oznacza to, że jakość życia nie może się poprawiać. Nie zawsze trzeba konkurować ilością, można jakością.

Czy wierzy pan w koncepcję duopolis — bardzo silnego powiązania Łodzi i Warszawy, które mogłoby zwiększyć znaczenie obu miast także w skali międzynarodowej, zwłaszcza po wybudowaniu Portu Polska?

Konieczna jest olbrzymia wizja pewnych wartości i skoncentrowanie się na jakości mieszkania. Bo jeśli ludzie chcą gdzieś mieszkać, to oznacza, że biznes będzie podążał tam, gdzie ludzie chcą mieszkać. Tam będzie miejsce dla usług, gastronomii, sklepów, deweloperów mieszkaniowych, hotelowych, biurowych i także dla biznesu. Więc najważniejsze jest skoncentrowanie się na kolejnych pokoleniach, które będą chciały mieszkać w Łodzi.

Czyli dajmy ludziom dobre miejsce do zamieszkania, a oni tu przyjdą? To wielka zmiana — kilkanaście lat temu rządziła korporacja, a wysokie biurowce były synonimem jej potęgi. Dziś to korporacja musi wyjść naprzeciw człowiekowi? Budynki są projektowane inaczej — z myślą o pracowniku.

To człowiek musi mieć dobrze, jest wartością. A tym bardziej będzie to istotne w świecie, kiedy sztuczna inteligencja będzie podgryzać tego człowieka i go częściowo zastępować. Więc tym bardziej będzie ważna ta jakość życia, bo on będzie wybierał miejsca, w którym dostaje tą jakość.

Zagraniczni przedsiębiorcy bardzo uważnie patrzą na Port Polska i cały obszar wokół inwestycji. Jak Łódź może na tym projekcie skorzystać? I co może to oznaczać dla rynku nieruchomości w naszym mieście?

Myślę, że najpierw musimy dokończyć Nowe Centrum Łodzi. Moim marzeniem jest, żeby ratusz jednak był w tym miejscu. Chciałbym, żeby ten projekt, który został narysowany ponad dekadę temu, za kolejną dekadę miał zwieńczenie w postaci supercentrum twórczego — miejsca w samym centrum terenów pokolejowych, gdzie znajdują się podstawowe instytucje państwowe. Oprócz tego są biura, mieszkania, sklepy, restauracje. I wtedy będzie można powiedzieć, że wizja Nowego Centrum Łodzi została spełniona.

Czyli bez ratusza ten projekt będzie niepełny?

Bez ratusza to się nie odbędzie. Urząd przeprowadza się do biurowca, ale to nie jest centrotwórcze.

Czy to oznacza, że obecny rozwój Nowego Centrum Łodzi nie do końca spełnia Pana oczekiwania?

Wiadomo, że aspiracje mamy coraz większe i chcielibyśmy wszystko mieć szybko, tu i teraz. Ale miasta nie budują się w ciągu dekad. Dlatego Nowe Centrum to jeszcze jest projekt w ewolucji.

Stare miasta budowały się przez stulecia.

Oczywiście zależy gdzie. Ale rzeczywiście prawdziwe, stare miasta rozwijały się stuleciami. My w Łodzi mamy krótkie doświadczenie, bo Łódź powstała na boomie jednego przemysłu. I to rzeczywiście odbyło się w ciągu dziesięcioleci, ale miasto buduje się setkami lat.

Jest jeszcze jedna rzecz charakterystyczna dla historii Łodzi. Administracja carska praktycznie nie inwestowała tutaj w infrastrukturę publiczną. Powstało bardzo niewiele reprezentacyjnych budynków publicznych, nie stworzono również siatki infrastruktury odpowiadającej skali błyskawicznie rozwijającego się miasta.

Ciekawym spostrzeżeniem jest to, że przez swoje zacofanie możemy nie popełnić niektórych błędów, które popełniły kraje Zachodu, a nawet polskie miasta, które rozwijały się wcześniej. Więc mamy szansę nie popełniać tych błędów. Możemy pewne etapy przeskoczyć. Ale na pewno bardzo ważne jest dokończenie tego projektu, nawet gdy on jeszcze teraz nam się nie podoba ale dokończenie go powinno przynieść skutek.

Bo to będzie tak, że oddane będą pierwsze budynki - dwa, trzy a potem kolejne. Ludzie zaczną tam mieszkać i w konsekwencji ta część miasta będzie się zmieniać. Ale tylko uwaga: my nie mówimy o miesiącach czy kilku latach. My mówimy o kolejnej dekadzie.

Wróćmy do Port Polska. Profesor Sokołowski mówił w rozmowie z KNews.pl, że może to być dla Łodzi inwestycja nawet ważniejsza niż budowa autostrad.

Moim zdaniem Port Polska nie jest dla Łodzi tak ważny jak Kolej Dużych Prędkości - i to pod względem życia mieszkańca, jego codziennego funkcjonowania i jakości życia w Łodzi myślę, że kolej dużych prędkości ma większe znaczenie.

Kiedy patrzymy na rozwinięte miasta w Polsce, widać, jak wielką rolę odgrywa kolej. Dworzec w Krakowie i jego otoczenie żyją. Przykładów jest wiele.

W Łodzi po otwarciu tunelu średnicowego, a później po uruchomieniu kolei dużych prędkości, możemy doświadczyć zmiany jakościowej. Autostrady są zazwyczaj na obrzeżach miasta, natomiast kolej dociera bezpośrednio do centrum. To może zmienić sposób myślenia o odległości. Miasta są w dużej mierze dla pieszych. Kolej daje możliwość podejścia na przystanek tramwajowy, dojechania do dworca, wejścia do pociągu i pojawienia się po kilkudziesięciu minutach w stolicy – z centrum Łodzi do centrum Warszawy. Skróci się ten dystans i możliwe, że będzie to stymulatorem rozwoju.

Łódź ma też taką cechę, że z jednej strony — i to jest mankament — mniej się tutaj zarabia, ale z drugiej strony są tu ludzie bardziej głodni sukcesu.

I być może bardziej elastyczni?

Tak, adaptujący się i kreatywni. To tutaj mamy Akademię Sztuk Pięknych, Szkołę Filmową i Akademię Muzyczną. Są tam olbrzymie talenty, które zdobywają nagrody na różnych konkursach.

Jestem w Rotary i właśnie rozdaliśmy 12 superstypendiów dla młodych talentów. W to powinniśmy inwestować. Łódzki biznes także powinien inwestować w talenty, również w ramach miejskich inicjatyw typu „Studiuj w Łodzi”.

Bo kapitał ludzki będzie jednym z najważniejszych kapitałów XXI wieku.

Tak. Najważniejszym.

Spójrzmy jeszcze na rynek nieruchomości. Jeżeli kolej dużych prędkości radykalnie skróci podróże pomiędzy Warszawą, Łodzią, Poznaniem i Wrocławiem, zaczniemy funkcjonować w zupełnie innej geografii gospodarczej. Czy łódzki rynek nieruchomości może dzięki temu dostać dodatkowy impuls?

Rynek nieruchomości jest o tyle ciekawy, że zawsze jest rynkiem bardzo lokalnym. Mieszkaniówka jest lokalna, retail i gastronomia są lokalne, biura też mają swoją specyfikę. W Łodzi mamy potencjał olbrzymich XIX-wiecznych fabryk, które są wykorzystywane w projektach, z których powinniśmy być dumni. Takie projekty jak Fuzja, Manufaktura, Monopolis czy OFF Piotrkowska Center to przedsięwzięcia, z których powinniśmy być dumni.

Manufaktura została sprzedana jako największa transakcja w 2014 roku i dzisiaj Niemcy zarabiają na naszej Manufakturze.

Dlaczego polskiego kapitału jest tam ciągle tak mało?

Bo istnieją całe systemy oparte na tym, żeby inwestowanie w nieruchomości się opłacało. W Polsce brakuje na przykład REIT-ów — Real Estate Investment Trusts. Takie rozwiązania funkcjonują już u naszych sąsiadów na południu — w Czechach i na Słowacji — gdzie pomagają budować majątek. Dzisiaj zagraniczni inwestorzy zarabiają na magazynach, centrach logistycznych, biurowcach i centrach handlowych. W Polsce ciągle nie ma REIT-ów, a rozmawiamy o tym już od dekady. Dlaczego? Nie wiem. To nie jest pytanie do mnie, tylko do tych, którzy ustanawiają polskie prawo.

Wróćmy więc na zakończenie do Łodzi. Jak łódzki rynek nieruchomości może zareagować na Port Polska i kolej dużych prędkości?

Myślę, że będzie reagował w ten sposób, że wraz z poprawą jakości miasta więcej ludzi będzie chciało tu mieszkać. W związku z tym będzie trzeba dostarczać mieszkania, ale coraz bardziej dopasowane do zmieniających się sposobów mieszkania. Pamiętajmy, że kiedyś dziedziczyło się mieszkanie po babci, a dzisiaj po prababci, bo żyjemy dłużej. Zmieniają się modele życia.

Młodzi ludzie niekoniecznie chcą brać ślub w wieku 20 lat i od razu zakładać rodzinę. Ten moment przesuwa się w okolice trzydziestki. Chcą być bardziej mobilni, chcą wynajmować mieszkania, czyli być bardziej elastyczni. Dzisiaj pracują w Łodzi, jutro mogą pracować w Trójmieście albo w Mediolanie. Są wielojęzyczni i elastyczni. Unia Europejska pomaga nam być bardziej mobilnymi.

Co to oznacza dla nieruchomości?

To, że rynek będzie się zmieniał. I będzie musiał coraz bardziej dopasowywać się do potrzeb finalnego użytkownika.

Właściwie cały model życia stał się mniej trwały. Kiedyś mówiło się, że coś buduje się czy kupuje „na całe życie”. Ludzie potrafili przez całe zawodowe życie pracować w jednej fabryce. Dzisiaj co kilka lat zmieniają firmy, miasta, a czasem całe drogi zawodowe.

Tak. Kiedyś byliśmy szczęśliwi, że opanowaliśmy komputer. A teraz miejmy nadzieję, że opanujemy AI, a nie AI nas.

Dziękuję za rozmowę.