Międzynarodowa firma z branży chemicznej finalizuje wejście do Łodzi i jest na ostatnim etapie najmu nowoczesnej powierzchni biurowej. W najbliższym czasie ma ogłosić uruchomienie biura oraz stworzenie nowych miejsc pracy.
– Kończymy negocjacje i wkrótce informacja zostanie upubliczniona – mówi Marcin Włodarczyk z agencji Renavis, doradzającej w procesie najmu.
Transakcja jest jedną z ważniejszych na lokalnym rynku w ostatnich miesiącach. W czasie gdy wiele firm skupia się na redukcji kosztów i renegocjacjach umów, pojawienie się nowego inwestora pokazuje, że Łódź nadal znajduje się w kręgu zainteresowania międzynarodowych korporacji.
Jednocześnie nawet znacząca umowa nie zmienia fundamentów rynku. Łódź od kilku lat funkcjonuje w stabilnym rytmie. Rocznie podpisywane jest tu od 47 do 52 tys. mkw. powierzchni biurowej. Nie widać ani gwałtownego przyspieszenia, ani wyraźnego spadku.
Stabilny rynek, zmieniający się popyt
Rynek pozostaje przewidywalny. Firmy podejmują decyzje ostrożnie, a procesy najmu trwają dłużej niż przed 2020 rokiem. Zmieniła się jednak struktura popytu.
Wynajmowane metraże są dziś mniejsze, co jest efektem utrzymującego się modelu pracy hybrydowej, szczególnie w sektorze IT. Jak zaznacza Włodarczyk, liczba zapytań pozostaje stabilna, ale przeciętna wielkość transakcji jest niższa niż przed pandemią. Rośnie zainteresowanie budynkami klasy A i centralnymi lokalizacjami. Coraz więcej firm przenosi się do nowoczesnych biurowców, stawiając na jakość i elastyczny układ powierzchni. Rynek pozostaje jednak wrażliwy cenowo. – Nie można mieć biura w budynku klasy A po czynszu z budynków klasy B – zwraca uwagę ekspert.
Rynek przeszedł z fazy ekspansji ilościowej do etapu optymalizacji i podnoszenia standardu.
Głównym źródłem stabilnego popytu pozostają centra usług wspólnych (SSC/BPO), które odpowiadają za większość nowych umów i ekspansji. Sektor IT działa ostrożniej – przy relokacjach firmy częściej redukują metraż, niż go zwiększają.
Na strukturę rynku wpływa również sektor publiczny. Zakup budynku Brama Miasta A przez samorząd województwa wyłączył z podaży około 14,5 tys. mkw., a zapowiadany najem około 20 tys. mkw. przez Urząd Miasta dodatkowo ograniczy dostępność dużych modułów biurowych.
Łódź na tle innych rynków regionalnych
Łódzki rynek biurowy liczy około 600 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni.
Dla porównania: Kraków dysponuje zasobem rzędu ok. 1,8 mln mkw., Wrocław ok. 1,4 mln mkw., Poznań ok. 750–800 tys. mkw., natomiast Warszawa przekracza 6 mln mkw. nowoczesnych biur. Skala działania stolicy jest więc kilkukrotnie większa niż któregokolwiek z rynków regionalnych.
Na tym tle Łódź pozostaje rynkiem wyraźnie mniejszym niż Kraków czy Wrocław i nieco mniejszym niż Poznań, ale nie jest już rynkiem niszowym. To poziom pozwalający obsługiwać średnie i duże projekty, zwłaszcza w sektorze usług wspólnych.
Łódź nie konkuruje z liderami wielkością podaży, lecz kosztami operacyjnymi, dostępnością kadr i relacją jakości do ceny. Dla firm, które nie potrzebują największego w kraju zaplecza kompetencyjnego ani setek tysięcy metrów w jednym budynku, może być realną alternatywą wobec droższych lokalizacji.
Podaż pod kontrolą
Po stronie podaży dzieje się niewiele – nowe biurowce praktycznie nie powstają. Wciąż jednak ponad 100 tys. mkw. pozostaje dostępne do wynajęcia, a poziom pustostanów szacowany jest na ok. 17–18 proc.
To wynik zbliżony do innych dużych rynków regionalnych. W Krakowie wskaźnik pustostanów utrzymuje się w okolicach 17 proc., we Wrocławiu sięga ok. 18–19 proc., a w Poznaniu oscyluje wokół 14–15 proc. Łódź nie odbiega więc istotnie od średniej krajowej dla miast regionalnych.
Stabilny popyt przy ograniczonej liczbie nowych projektów prowadzi do stopniowego równoważenia rynku. Brak nadpodaży zmniejsza presję na wzrost pustostanów i sprzyja bardziej przewidywalnemu otoczeniu dla właścicieli oraz najemców.
Powrót do biur w modelu hybrydowym
Po okresie masowej pracy zdalnej firmy wypracowały rozwiązania pośrednie. Powrót do modelu sprzed 2020 roku nie nastąpił, ale nie utrzymał się też scenariusz pełnej pracy z domu.
W centrach usług wspólnych coraz częściej podkreśla się znaczenie obecności zespołów w biurze – ze względu na efektywność projektową, onboarding nowych pracowników, budowanie kultury organizacyjnej i kontrolę jakości procesów.
– Widzimy wyraźny trend większej obecności pracowników w biurach, szczególnie w sektorze SSC/BPO. Firmy oczekują regularnej pracy stacjonarnej, choć nie w pełnym wymiarze – wskazuje Marcin Włodarczyk.
Dominującym rozwiązaniem stał się model 3/2: trzy dni pracy w biurze i dwa dni zdalnie. Dla pracodawców oznacza to większą kontrolę i spójność zespołów, dla pracowników – zachowanie elastyczności.
Model ten ma również wymiar ekonomiczny. Firmy projektują biura z większą liczbą stref wspólnych, sal projektowych i stanowisk typu hot desk, zamiast przypisywać jedno biurko do jednej osoby. Pozwala to efektywniej wykorzystywać metry kwadratowe bez utrzymywania powierzchni w skali sprzed pandemii.
Wyjątkiem pozostaje sektor IT, gdzie praca zdalna nadal ma silną pozycję, a biura pełnią częściej funkcję miejsca spotkań niż codziennej pracy całych zespołów.
Perspektywy: umiarkowany, kontrolowany rozwój
Najbliższe kwartały prawdopodobnie nie przyniosą spektakularnego wzrostu, ale też nie zapowiadają spowolnienia. Kluczowe będą trzy czynniki: aktywność sektora SSC, decyzje dużych najemców, którym kończą się umowy, oraz utrzymujący się brak nowej podaży.
Część firm stoi dziś przed wyborem: renegocjacja warunków czy relokacja do innego budynku. Te decyzje mogą wyraźnie wpłynąć na statystyki najmu.
– Rynek będzie rozwijał się w oparciu o średniej wielkości najmy oraz duże umowy firm, którym kończą się obecne kontrakty. Wiele z nich stoi dziś przed decyzją: renegocjacja czy relokacja – ocenia Włodarczyk.
Istotnym wskaźnikiem pozostaje absorpcja, czyli realny przyrost zajętej powierzchni. – Po pandemii parametr ten nie wyglądał najlepiej, ponieważ firmy zmniejszały zajmowane metraże. Dziś rynek stopniowo się równoważy – dodaje ekspert.
Wejście międzynarodowej firmy z branży chemicznej należy więc traktować jako pozytywny sygnał – dowód, że obok renegocjacji i optymalizacji pojawia się także nowy kapitał.
Scenariusz dla Łodzi wydaje się dziś jasny: stabilny, umiarkowany rozwój bez gwałtownych wahań. Dla najemców to czas względnej równowagi. Dla właścicieli budynków – okres konkurencji jakością, elastycznością i standardem oferowanej przestrzeni.
Czy sztuczna inteligencja zmieni rynek biurowy?
Wpływ AI na popyt na powierzchnie biurowe pozostaje trudny do jednoznacznej oceny. W części sektorów technologia może ograniczać zapotrzebowanie na wybrane stanowiska administracyjne czy analityczne.
Jednocześnie wiele procesów nadal wymaga pracy zespołowej i bezpośredniej współpracy, szczególnie w centrach usług wspólnych. Na dziś trudno więc zakładać, że sztuczna inteligencja w krótkim terminie istotnie zmieni skalę zapotrzebowania na biura w Łodzi.
Komentarze