Jak donosi hotelarz.pl, powołując się m.in. na analizy CBRE – jednej z największych na świecie firm doradczych w sektorze nieruchomości komercyjnych – mimo relatywnie niskiego wolumenu transakcyjnego w 2025 roku inwestorzy ponownie zaczynają postrzegać hotele jako atrakcyjną klasę aktywów. Rynek nie był rekordowy pod względem liczby transakcji, ale – co istotne – nie wynikało to z braku zainteresowania. Problemem była ograniczona podaż produktów inwestycyjnych. Kapitał jest, tylko czeka na właściwe projekty.

To ważne rozróżnienie. Bo z jednej strony słyszymy o ostrożności funduszy, z drugiej – o konwersjach pustych biurowców na hotele i o zagranicznych inwestorach analizujących rynki regionalne. W tym kontekście naturalnie pojawia się pytanie: gdzie w tej układance jest Łódź?

Hotel jako aktywo: dlaczego wraca na radar inwestorów?

Hotel ma cechę, której nie mają ani biura, ani magazyny – może reagować ceną niemal natychmiast. W okresie rosnącego popytu ADR rośnie razem z nim. To daje potencjał realnej indeksacji przychodów, a nie tylko waloryzacji czynszów zapisanej w umowie.

Jednocześnie obserwujemy kilka zjawisk strukturalnych:

• Hotelarstwo nie jest dziś branżą „łatwych pieniędzy”. Jest branżą selektywną.
• Kapitał wraca, ale analizuje głębiej niż dekadę temu.

Przypadek Revo – ostrzeżenie

Problemy Revo Hospitality Group pokazały, że nawet duży operator hotelowy może znaleźć się w trudnej sytuacji. Nie był to jednak sygnał, że cała branża się chwieje. To raczej przykład, jak bardzo w hotelarstwie liczy się sposób finansowania inwestycji.

Wysoka dźwignia finansowa oznacza po prostu duży udział kredytu w finansowaniu projektu. Im większy kredyt, tym większa presja na spłatę rat i odsetek. Gdy rosną stopy procentowe oraz koszty energii czy wynagrodzeń, nawet hotel z przyzwoitym obłożeniem może mieć problem z utrzymaniem płynności.

To ważna lekcja dla inwestorów. Hotel może być stabilnym aktywem, jeśli poziom zadłużenia jest rozsądny, lokalizacja rzeczywiście generuje popyt, a koszty operacyjne są pod kontrolą. Revo pokazuje więc nie słabość rynku, lecz ryzyko zbyt agresywnego finansowania.

Łódź – rynek ustabilizowany?

Jeszcze kilka lat temu Łódź była traktowana jako rynek drugiego planu – miasto duże, ale bez silnej marki turystycznej. Dziś sytuacja jest bardziej uporządkowana. Rynek hotelowy nie rośnie gwałtownie, ale też nie kurczy się. Jest stabilny.

Skąd bierze się popyt na noclegi?

• Po pierwsze z biznesu. W Łodzi działa wiele firm z sektora BPO/SSC i usług dla biznesu. Pracownicy i partnerzy tych firm regularnie przyjeżdżają do miasta w tygodniu – na spotkania, szkolenia, projekty. To daje hotelom stały, przewidywalny ruch od poniedziałku do czwartku.
• Po drugie z wydarzeń. Targi, konferencje, koncerty w Atlas Arenie czy imprezy kulturalne powodują, że w wybrane weekendy obłożenie wyraźnie rośnie.
• Po trzecie z położenia miasta. Łódź leży w centrum kraju i jest dobrze skomunikowana drogowo, co sprzyja krótkim, często jednodniowym wizytom.

Średnie obłożenie hoteli w granicach 60–65% pokazuje, że rynek jest zdrowy, ale nie przegrzany. To poziom, który pozwala prowadzić działalność bez presji nadmiaru podaży, ale też nie wskazuje na gwałtowny boom.

Warto też spojrzeć na strukturę hoteli. W Łodzi dominują obiekty trzygwiazdkowe. Segment średni jest dobrze zagospodarowany. Mniej jest natomiast wyspecjalizowanych formatów – takich jak hotele długopobytowe czy nowoczesne obiekty łączące hotel z przestrzenią pracy.

To oznacza jedno: rynek nie jest w fazie przejściowej ani w dynamicznym dojrzewaniu. Jest ustabilizowany. A w takim otoczeniu nowe inwestycje muszą być szczególnie dobrze przemyślane.

Czy turystyka jest motorem wzrostu?

Łódź nie jest miastem masowej turystyki zagranicznej. Nie ma takiej skali jak Kraków czy Gdańsk. Ale turystyka weekendowa, kulturalna i biznesowa rośnie – i co istotne, zaczyna być realnym, mierzalnym motorem przychodów.

Potwierdza to Joanna Puchałka, menadżer Grand Hotelu w Łodzi. Jak podkreśla, wydarzenia kulturalne, targowe i weekendowe bezpośrednio przekładają się na wzrost rezerwacji. Widać to szczególnie w segmencie premium, gdzie goście przyjeżdżają nie tylko na konferencje, ale również na koncerty, festiwale filmowe, wydarzenia sportowe czy duże imprezy miejskie.

– Im więcej wydarzeń w mieście, tym stabilniejszy kalendarz rezerwacyjny – wskazuje menadżer obiektu. – Widzimy to wyraźnie w naszych danych. Weekendowe eventy, kongresy i targi generują realny popyt.

To istotne, ponieważ mówimy o hotelu działającym w segmencie wyższym, obsługującym klienta wymagającego, często zagranicznego. Jeśli nawet w tym segmencie wydarzenia miejskie przekładają się na obłożenie, oznacza to, że turystyka wydarzeniowa nie jest już dodatkiem – staje się jednym z filarów rynku.

Kluczowe jest również to, że popyt nie opiera się wyłącznie na sezonie wakacyjnym. Łódź generuje ruch całoroczny – biznesowy w tygodniu i eventowy w weekendy. Z punktu widzenia inwestora to znacznie cenniejszy model niż sezonowy pik.

Fakt, że ruch turystyczny rośnie, może być jednym z elementów branych pod uwagę przez zagranicznych inwestorów analizujących rynek regionalny. Nie oznacza to jednak, że to właśnie turystyka jest głównym powodem ich zainteresowania. W przypadku takich podmiotów jak Hotel Investments AG trudno jednoznacznie wskazać motywację – decyzje inwestycyjne zwykle wynikają z szerszej analizy ekonomicznej, a nie z jednego czynnika.

Czy Łódź potrzebuje nowych hoteli?

To nie jest proste pytanie z odpowiedzią „tak” albo „nie”. Wszystko zależy od tego, jaki hotel miałby powstać.

Łódź raczej nie potrzebuje kolejnych obiektów bardzo podobnych do tych, które już działają. Segment trzygwiazdkowy jest silny, hotele średniego standardu funkcjonują stabilnie, a obiekty premium mają swoją wyraźną grupę klientów.

Inaczej wygląda sytuacja w przypadku tzw. hoteli biznesowych nowej generacji. Na świecie coraz częściej powstają mniejsze, bardziej elastyczne obiekty, projektowane pod współczesnego, mobilnego klienta. To hotele dla przedsiębiorców, konsultantów, ludzi pracujących projektowo i zdalnie.

Nie chodzi w nich o wielką salę konferencyjną i formalne lobby. Zamiast tego oferują kilka mniejszych sal spotkań, strefy coworkingowe i otwarte przestrzenie, w których można pracować z laptopem, odbyć krótkie spotkanie i jednocześnie korzystać z zaplecza hotelowego. Atmosfera jest mniej oficjalna – bardziej klubowa niż konferencyjna. Hotel staje się połączeniem noclegu, biura i miejsca spotkań.

W wielu miastach Europy taki model działa już jako stały element rynku biznesowego. W Łodzi w czystej, wyspecjalizowanej formie praktycznie go nie ma. Rynek opiera się głównie na tradycyjnych hotelach oraz klasycznych obiektach konferencyjnych.

To nie oznacza automatycznie, że potrzebna jest fala nowych inwestycji. Oznacza raczej, że jeśli inwestorzy będą szukać miejsca na nowy projekt, większy sens może mieć dobrze zaprojektowany, elastyczny hotel biznesowy niż kolejny obiekt powielający istniejący standard.

Głos rynku: perspektywa Grand Hotelu

Joanna Puchałka, menadżer Grand Hotelu w Łodzi, ocenia, że łódzki rynek hotelowy jest dziś zdecydowanie bardziej rozwinięty niż kilka lat temu i ma charakter zróżnicowany, który pozwala funkcjonować różnym segmentom jednocześnie. Jej zdaniem w mieście „zmieszczą się wszyscy” – zarówno operatorzy apartamentów wynajmowanych przez platformy internetowe, jak i duże hotele cztero- czy pięciogwiazdkowe oraz obiekty trzy- i dwugwiazdkowe.

Grand Hotel funkcjonuje w segmencie premium i – jak podkreśla – nie odczuwa presji ze strony tańszych form zakwaterowania, ponieważ obsługuje inny profil klienta. To gość korporacyjny, eventowy, często zagraniczny, oczekujący standardu, zaplecza konferencyjnego oraz pełnej obsługi.

Istotnym elementem modelu biznesowego są podpisane umowy GDS (Global Distribution System). To globalne systemy rezerwacyjne wykorzystywane przez międzynarodowe korporacje i agencje travel management do obsługi podróży służbowych. Obecność w GDS oznacza, że hotel jest widoczny w światowych kanałach korporacyjnych i może obsługiwać stałe kontrakty z dużymi firmami. W praktyce przekłada się to na stabilny, całoroczny popyt biznesowy i przewidywalność przychodów.

Zdaniem Joanny Puchałki Łódź stała się również miastem weekendowym. W porównaniu z sytuacją sprzed kilku lat wyraźnie wzrosła liczba gości przyjeżdżających na krótkie pobyty kulturalne i eventowe. Dodatkowym atutem jest kompaktowość miasta – w przeciwieństwie do Warszawy większość kluczowych punktów można osiągnąć w kilkanaście minut. To argument często podnoszony przez gości biznesowych.

Menadżer Grand Hotelu wskazuje również, że turystyka wydarzeniowa realnie napędza rynek. Targi, kongresy, koncerty znanych zespołów czy wydarzenia sportowe bezpośrednio przekładają się na wzrost obłożenia. Im więcej dużych wydarzeń, tym stabilniejszy rynek hotelowy.

Jej ocena jest jednoznaczna: w Łodzi jest przestrzeń na kolejne inwestycje, pod warunkiem że będą one dobrze dopasowane do segmentu i nie będą próbowały konkurować ceną z produktami o zupełnie innym standardzie.

Czy to realna luka rynkowa?

Jeżeli spojrzeć chłodno na strukturę łódzkiego rynku, można postawić tezę, że segment „biznesowy nowej generacji” rzeczywiście pozostaje niedoreprezentowany. Miasto ma dobre hotele klasyczne, ma mocny segment trzygwiazdkowy i kilka obiektów o wyższym standardzie, natomiast brakuje wyraźnie wyprofilowanego produktu łączącego hotel, coworking i nowoczesną przestrzeń spotkań w jednym spójnym modelu operacyjnym.

To nie jest kwestia designu. To kwestia funkcji. Współczesny klient korporacyjny często nie potrzebuje wielkiej sali konferencyjnej na 500 osób. Potrzebuje elastycznych przestrzeni projektowych, sal do pracy zespołowej, technologii do spotkań hybrydowych, dobrej gastronomii dostępnej przez cały dzień oraz lobby, które naturalnie staje się miejscem networkingu.

Łódź, jako miasto z silnym sektorem BPO/SSC i rosnącą aktywnością wydarzeń branżowych, generuje popyt projektowy i krótkoterminowy. To właśnie ten segment mógłby zostać zagospodarowany przez hotel biznesowy nowej generacji.

Oczywiście luka rynkowa nie oznacza automatycznie sukcesu inwestycyjnego. Oznacza jedynie, że istnieje przestrzeń, której obecna podaż nie pokrywa w sposób wyraźny i systemowy. Jeśli inwestor dobrze policzy skalę, cenę i strukturę kosztów – może to być najbardziej racjonalny kierunek rozwoju łódzkiego rynku hotelowego w najbliższych latach.

Wnioski

Po przeanalizowaniu danych, wypowiedzi przedstawicieli rynku oraz sygnałów płynących z sektora inwestycyjnego można sformułować wniosek bardziej stonowany niż marketingowe hasła o „złocie w hotelach”.

Łódź nie znajduje się dziś w fazie boomu turystycznego porównywalnego z Krakowem czy Gdańskiem. Rekordowa liczba odwiedzających w 2025 roku w dużej mierze wynikała z ruchu jednodniowego – zakupowego, eventowego i regionalnego. To pozytywny sygnał dla miasta, ale nie jest to automatycznie impuls, który generuje skokowe zapotrzebowanie na nowe, duże obiekty hotelowe.

Ruch noclegowy rośnie, jednak w sposób umiarkowany. Obłożenie na poziomie około 60–65% potwierdza, że rynek jest zdrowy i ustabilizowany, lecz nie przegrzany. To poziom pozwalający prowadzić rentowną działalność, pod warunkiem rozsądnej struktury kosztów i finansowania. Nie jest to jednak wskaźnik, który sam w sobie uzasadnia gwałtowną ekspansję podaży.

Struktura łódzkiego rynku wskazuje na dominację segmentu trzygwiazdkowego oraz obecność kilku silnych obiektów premium. Nie widać wyraźnych symptomów niedoboru klasycznych hoteli średniego standardu. Ewentualna przestrzeń inwestycyjna może dotyczyć raczej wyspecjalizowanych produktów – hoteli biznesowych nowej generacji, formatów długopobytowych czy konwersji dobrze zlokalizowanych budynków – niż budowy „kolejnego podobnego obiektu”.

W tym kontekście bardziej prawdopodobny wydaje się scenariusz przejęć, repozycjonowania lub modernizacji istniejących hoteli niż realizacja dużych projektów greenfield. Przy wysokim koszcie finansowania i presji kosztowej inwestorzy będą preferować aktywa z historią przychodów i przewidywalnym profilem operacyjnym.

Przypadek Revo przypomina, że hotelarstwo pozostaje branżą wrażliwą na błędy konstrukcyjne. Stabilność rynku nie oznacza odporności na nadmierną dźwignię finansową czy zbyt optymistyczne założenia cenowe. Dlatego decyzje inwestycyjne w Łodzi – jeśli się pojawią – będą prawdopodobnie ostrożne i oparte na twardej kalkulacji, a nie na oczekiwaniu dynamicznego boomu turystycznego.

Ostateczna teza nie dotyczy więc tego, czy Łódź „potrzebuje” nowych hoteli w sensie ilościowym. Kluczowe pytanie brzmi raczej: czy globalny trend przenoszenia części kapitału z logistyki do hotelarstwa może realnie przełożyć się na boom inwestycyjny w Łodzi.

Logistyka pozostaje jednym z filarów rozwoju regionu i naturalnym magnesem dla kapitału instytucjonalnego. Jeżeli – jak wskazują analizy cytowane przez hotelarz.pl – część inwestorów dywersyfikuje dziś portfele i rozważa wejście w hotele, to Łódź znajduje się w obszarze ich zainteresowania przede wszystkim dlatego, że jest stabilnym, przewidywalnym rynkiem regionalnym.

Jednocześnie nic nie wskazuje na to, aby miasto wchodziło w fazę gwałtownego boomu inwestycyjnego w hotelarstwie. Nie obserwujemy skokowego wzrostu turystyki noclegowej ani nowych, przełomowych impulsów popytowych, które mogłyby uzasadniać dynamiczną ekspansję podaży.

Najbliższy czas pokaże, czy przesunięcie kapitału będzie miało realny wymiar inwestycyjny i czy Łódź skorzysta na nim w stopniu porównywalnym z największymi ośrodkami turystycznymi i gospodarczymi kraju.