Polski rynek nieruchomości handlowych nadal rozwija się bardzo dynamicznie, przede wszystkim za sprawą parków handlowych. Michał Masztakowski, Head of Retail Agency w Cushman & Wakefield, w rozmowie z Retailnet.pl przekonuje jednak, że okres szybkiego wzrostu będzie prowadził do coraz ostrzejszej weryfikacji inwestycji. Część lokalizacji jest już nasycona, niektóre starsze obiekty będą wymagały gruntownej przebudowy, a projekty, które nie znajdą dla siebie nowej funkcji, mogą zostać zamknięte lub wyburzone.
Michał Masztakowski, Head of Retail Agency w Cushman & Wakefield
Parki handlowe nadal rosną
Punktem wyjścia rozmowy są dane dotyczące nowej powierzchni handlowej. W 2025 roku na polski rynek trafiło około 550 tys. mkw., a kolejne 770 tys. mkw. pozostawało w budowie z planowanym terminem oddania w 2026 roku.
Masztakowski zaznacza, że część inwestycji może zostać ukończona później, niż pierwotnie zakładano. Przesunięcia harmonogramów są częstym zjawiskiem na rynku nieruchomości. Także wynik osiągnięty w 2025 roku został powiększony przez projekty, których realizacja przesunęła się z roku poprzedniego.
Skala trwających inwestycji pozostaje jednak na tyle duża, że zdaniem eksperta „trudno tu widzieć stagnację”. Parki handlowe nadal znajdują się w fazie silnej ekspansji. Znacznie bardziej ustabilizowany jest natomiast segment tradycyjnych, dużych centrów handlowych, w którym dominują modernizacje, rozbudowy, zmiany aranżacji i rekomercjalizacje istniejących obiektów.
Pandemia była punktem zwrotnym
Masztakowski wiąże gwałtowny rozwój parków handlowych z pandemią COVID-19. Ograniczenia dotyczące funkcjonowania klasycznych galerii spowodowały, że inwestorzy zaczęli zwracać większą uwagę na prostsze obiekty, w których sklepy mają bezpośrednie wejścia i mogą działać bardziej niezależnie.
Parki są stosunkowo szybkie i łatwe w realizacji. Mają również znacznie mniej powierzchni wspólnej niż galerie, dzięki czemu ich budowa i późniejsze utrzymanie są tańsze. Pozwoliło to deweloperom wprowadzać na rynek duże ilości nowej powierzchni w krótkim czasie.
Po pandemii głównym motorem wzrostu stała się ekspansja sieci typu value retailers. Są to marki konkurujące przystępnymi cenami i szczególnie wrażliwe na poziom czynszów oraz opłat eksploatacyjnych. Dla wielu z nich obecność w najlepszych i najdroższych galeriach jest ekonomicznie nieosiągalna.
Parki handlowe wypełniają tę lukę. Oferują tańsze powierzchnie, często w bezpośrednim sąsiedztwie dużych osiedli, a więc blisko klientów robiących codzienne zakupy. Masztakowski wskazuje, że właśnie sieci poszukujące mniejszych, lokalnych projektów należą obecnie do najaktywniej rozwijających się najemców.
Galerie i parki odpowiadają na inne potrzeby
W rozmowie ekspert rozróżnia dwa modele robienia zakupów. Duże centra handlowe służą przede wszystkim dłuższym wizytom. Klienci przyjeżdżają tam po modę, gastronomię, rozrywkę i możliwość spędzenia wolnego czasu.
Parki handlowe odpowiadają natomiast na potrzeby codzienne. Ich klienci kupują żywność, środki czystości, kosmetyki, świeże pieczywo i inne podstawowe produkty. Liczą się łatwy dojazd, parking oraz możliwość szybkiego wejścia do konkretnego sklepu.
Masztakowski zwraca uwagę, że konsumenci nie chcą za każdym razem jechać do dużego centrum i poświęcać na zakupy kilku godzin. Parki pozwalają zrobić je blisko domu, często po drodze z pracy. Jednocześnie większe galerie zachowują znaczenie jako miejsca oferujące szersze doświadczenie zakupowe i rozrywkowe.
fot.: Wikipedia.pl — Kraków Plaza- rozebrana po 19 latach w 2021.
W części lokalizacji rynek osiągnął już granicę
Zdaniem Masztakowskiego są w Polsce miejsca, w których kres bezpiecznego rozwoju parków handlowych już nastąpił. W niektórych miastach działa kilka podobnych obiektów, a pierwsze projekty z obecnej fali inwestycyjnej funkcjonują wystarczająco długo, aby najemcy mogli ocenić ich rzeczywiste wyniki.
Część sieci dochodzi do wniosku, że oferowane lokale są za duże albo za małe. W innych przypadkach problemem okazuje się ograniczony potencjał samej miejscowości. Masztakowski podsumowuje ten etap słowami: „Następuje więc naturalny proces weryfikacji”.
Nie oznacza to, że na całym rynku zabrakło miejsca na nowe inwestycje. Parki powstają nawet w miejscowościach liczących około 3,5 tys. mieszkańców. W takich przypadkach trzeba jednak brać pod uwagę nie tylko liczbę mieszkańców konkretnego miasta, ale również całą strefę oddziaływania, obejmującą okoliczne gminy i osoby dojeżdżające z dalszych miejscowości.
Ryzyko pojawia się wówczas, gdy w dwóch niewielkich, sąsiadujących ośrodkach równolegle powstają podobne obiekty. Może się wtedy okazać, że lokalny rynek jest za mały, aby zapewnić odpowiednie wyniki obu inwestycjom.
fot.: Wikipedia.pl — Arkady Wrocławskie – rozbiórka po 17 latach.
O powodzeniu decyduje konkretne miejsce
Masztakowski nie chce wskazywać całych województw jako regionów szczególnie atrakcyjnych albo całkowicie nasyconych. Przyznaje, że wschodnia część Polski rozwijała się tradycyjnie nieco wolniej, ale zwraca uwagę, że oferta parków handlowych może bardzo dobrze odpowiadać na potrzeby tamtejszych klientów.
Według eksperta analizę trzeba prowadzić dla konkretnego miasta, gminy i lokalizacji. W jednym województwie mogą znajdować się zarówno miasta z dużą liczbą działających obiektów, jak i mniejsze miejscowości, w których nadal brakuje nowoczesnej oferty handlowej.
Ogólna statystyka dla regionu może więc być myląca. Wysokie nasycenie w mieście wojewódzkim nie oznacza automatycznie, że w pozostałej części województwa nie ma miejsca na kolejne inwestycje. Jednocześnie w sąsiednich miejscowościach może już występować nadpodaż.
fot.: materiały prasowe — Galeria Malta była kultowym budynkiem na mapie Poznania. Rozebrana w 2024 roku
Rynek outletów jest już ustabilizowany
W wywiadzie poruszono także temat outletów. Zdaniem Masztakowskiego ten segment jest w Polsce mocno nasycony i nie wymaga realizacji wielu nowych projektów.
Istniejące obiekty mogą być modernizowane, rozbudowywane lub dostosowywane do zmieniających się potrzeb. Ekspert nie widzi jednak wyraźnego zapotrzebowania na budowę kolejnych outletów od podstaw.
Wynika to ze specyfiki tego formatu. Outlet potrzebuje strefy oddziaływania obejmującej około dwóch milionów osób. Klienci są gotowi dojeżdżać do niego przez ponad godzinę, ponieważ jest to zazwyczaj celowa, wcześniej zaplanowana wyprawa zakupowa.
Rozwój infrastruktury drogowej sprawił, że istniejące obiekty mogą obecnie obsługiwać bardzo duże obszary. W ocenie Masztakowskiego obecna sieć outletów jest wystarczająca.
fot.: materiały prasowe — BIG Konstantynów
Przyszłość handlu w projektach wielofunkcyjnych
Większy potencjał ekspert dostrzega w projektach mixed-use oraz w handlu i usługach rozwijanych na nowych osiedlach mieszkaniowych.
Masztakowski uważa, że budynki powstające w centrach miast nie powinny być zamkniętymi obiektami przeznaczonymi wyłącznie dla pracowników lub mieszkańców. Partery biurowców i kompleksów wielofunkcyjnych powinny być otwarte dla przechodniów, oferując sklepy, gastronomię i usługi.
Takie rozwiązanie pozwala połączyć nowe inwestycje z istniejącą tkanką miejską. Budynek nie staje się wówczas odizolowaną przestrzenią, lecz tworzy fragment dostępnego dla wszystkich miasta.
Podobnie powinny być projektowane duże osiedla mieszkaniowe. Powierzchnie handlowe i usługowe trzeba uwzględniać już na początku inwestycji, aby mieszkańcy mieli dostęp do podstawowych sklepów i punktów usługowych bezpośrednio w sąsiedztwie swoich domów.
Starsze galerie mogą otrzymać drugą szansę
Masztakowski nie przekreśla starszych centrów handlowych. Na rynku pojawili się inwestorzy zainteresowani zakupem takich nieruchomości, ponieważ ich ceny są często niższe niż w przypadku najnowszych obiektów.
Niższy koszt zakupu pozostawia środki na modernizację, zmianę układu lokali i dostosowanie oferty do współczesnych potrzeb. Wiele starszych galerii znajduje się przy tym w rozpoznawalnych i dobrze skomunikowanych miejscach.
Warunkiem dalszego funkcjonowania jest jednak dopasowanie obiektu do realnego popytu. Nawet dobra lokalizacja nie wystarczy, jeżeli centrum nie odpowiada na potrzeby klientów i nie zapewnia najemcom odpowiedniego poziomu sprzedaży.
Zmienia się także zapotrzebowanie na powierzchnie. Starsze galerie projektowano z dużą liczbą lokali mających od kilkudziesięciu do około 300 mkw. Tymczasem współczesne sieci coraz częściej poszukują sklepów o powierzchni od 1 tys. do 2 tys. mkw.
Możliwości przebudowy pojawiają się między innymi dzięki zmniejszaniu powierzchni hipermarketów i supermarketów. Zwalniane przez nie setki lub tysiące metrów kwadratowych można przeznaczyć dla nowych najemców albo wykorzystać do zmiany układu całego centrum.
Weryfikacja obejmie także parki handlowe
Masztakowski zaznacza, że rynkowe „sprawdzam” nie będzie dotyczyło wyłącznie starszych galerii. Podobna presja pojawi się wśród parków handlowych.
Jeżeli obok istniejącego obiektu o powierzchni około 3 tys. mkw. powstanie nowy park liczący 8, 10 albo 15 tys. mkw., mniejsza inwestycja będzie musiała zmienić swoją ofertę lub znaleźć inną grupę klientów. W przeciwnym razie może „albo po prostu się zamknie”.
Ekspert przewiduje, że „część projektów komercyjnych z czasem naturalnie zniknie z mapy”. W przypadku najsłabszych nieruchomości konieczna może być całkowita zmiana przeznaczenia. Niektóre obiekty zostaną wyburzone, a ich działki wykorzystane pod mieszkania lub inne funkcje.
Z rozmowy wynika więc, że rozwój rynku handlowego będzie postępował równolegle z jego coraz ostrzejszą selekcją. Przetrwają projekty odpowiadające na rzeczywiste potrzeby klientów i najemców. Obiekty niedopasowane do lokalnego popytu będą musiały się zmienić albo zakończyć działalność.
Weź udział w dyskusji!
Masz opinię, dodatkowy kontekst albo chcesz podzielić się własnym doświadczeniem? Zostaw komentarz pod artykułem.