Polesie najdroższe w Łodzi. Wycenowo.pl sprawdziło, ile naprawdę kosztują mieszkania

Za ile można dziś kupić mieszkanie w Łodzi? Serwis Wycenowo.pl przygotował analizę cen transakcyjnych, którą przekazał redakcji KNews.pl. Wyniki przynoszą kilka niespodzianek. Na rynku wtórnym Polesie wyprzedza nawet Śródmieście, a niektóre mieszkania oddalone od centrum osiągają wyjątkowo wysokie ceny. Sprawdzamy, ile rzeczywiście płacono za lokale i gdzie różnice są największe.

Polesie wyprzedza Śródmieście. Bałuty najtańsze

Najdroższą dzielnicą Łodzi pod względem mediany cen mieszkań używanych okazało się Polesie. Według najnowszego zestawienia serwisu Wycenowo.pl lokale sprzedawano tam przy medianie 8290 zł za metr kwadratowy. Śródmieście, które mogłoby wydawać się naturalnym liderem takiego rankingu, znalazło się dopiero na drugim miejscu z wynikiem 8062 zł/m².

Niewiele tańszy był Widzew, gdzie mediana wyniosła 8038 zł/m². Na Górnej osiągnęła 7573 zł/m², a najniższy wynik odnotowano na Bałutach – 7386 zł/m².

Różnica pomiędzy Polesiem a Bałutami to 904 zł na każdym metrze kwadratowym. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m² daje to ponad 45 tys. zł. Oczywiście nie oznacza to, że dwa identyczne mieszkania w tych dzielnicach muszą różnić się ceną o taką kwotę. Jest to porównanie median transakcji, w których uczestniczyły nieruchomości o różnym standardzie, wieku i lokalizacji.

Źródło: Wycenowo.pl, dane z Rejestru Cen Nieruchomości, odczyt 23 października 2026 r. Grafika AI.

Warto przy tym pamiętać, że Polesie nie jest jednolitym rynkiem nieruchomości. Są tu zarówno starsze kamienice i powojenne osiedla, jak i współczesne apartamentowce oraz zabudowa w zachodniej części miasta. Podobnie wygląda sytuacja w pozostałych dzielnicach. Dlatego mediana dla całego Polesia nie oznacza, że każda jego część jest droższa od Śródmieścia.

Piotr Sułkowski przeanalizował niemal cztery tysiące sprzedaży mieszkań

Punktem wyjścia do przyjrzenia się łódzkiemu rynkowi jest opracowanie przygotowane przez Piotra Sułkowskiego z serwisu Wycenowo.pl i przekazane redakcji KNews.pl. Autor przeanalizował 3929 transakcji sprzedaży mieszkań używanych w Łodzi na podstawie danych z Rejestru Cen Nieruchomości.

W tym zbiorze mediana ceny metra kwadratowego wyniosła 7782 zł. Większość uwzględnionych sprzedaży pochodziła z okresu od grudnia 2025 do maja 2026 roku, choć nominalny zakres analizy obejmował czas od września 2025 do września 2026 roku.

Dlaczego te dane są interesujące? Ponieważ dotyczą kwot zapisanych w aktach notarialnych, a nie cen z ogłoszeń.

Kto szukał ostatnio mieszkania, ten wie, że między ceną wystawioną w internetowym serwisie a ostateczną kwotą zakupu może pojawić się różnica. Sprzedający często zostawiają sobie przestrzeń do negocjacji, a niektóre oferty przez wiele miesięcy nie znajdują nabywców. Samo porównywanie ogłoszeń nie daje więc pełnego obrazu sytuacji na rynku.

W przypadku analizy Wycenowo.pl mamy do czynienia z transakcjami, które rzeczywiście doszły do skutku.

Najnowszy publiczny odczyt bazy, z 23 października, obejmuje już 3934 sprzedaże mieszkań używanych, przy medianie 7779 zł/m². Różnica względem opracowania przesłanego KNews.pl jest niewielka, ale pokazuje, że baza jest aktualizowana.

Złotno i Stoki dzieli prawie pięć tysięcy złotych na metrze

Jeszcze większe różnice widać, gdy zamiast całych dzielnic porównamy poszczególne osiedla.

Na Złotnie mediana cen mieszkań używanych wyniosła aż 11 290 zł/m². To znacznie więcej niż średni poziom cen w całym mieście. Wysoko znalazł się również Lublinek z wynikiem 10 630 zł/m² oraz Olechów, gdzie mediana osiągnęła 9823 zł/m².

Na drugim końcu zestawienia są Stoki. Tam mediana wyniosła 6419 zł/m². Na Teofilowie było to 7070 zł/m², a na Starych Bałutach 7208 zł/m².

Różnica pomiędzy Złotnem a Stokami wynosi 4871 zł na metrze kwadratowym. Dla mieszkania o powierzchni 50 m² daje to niemal 244 tys. zł.

Większość mieszkań sprzedano poniżej 9 tys. zł za metr

Ile zatem rzeczywiście płacono za mieszkania w Łodzi?

Z opracowania Piotra Sułkowskiego wynika, że spośród 3929 przeanalizowanych transakcji aż 2739 dotyczyło lokali sprzedanych poniżej 9000 zł za metr kwadratowy. To niemal 70 proc. całej próby.

Najwięcej mieszkań zmieniło właścicieli w przedziale od 6000 do 7000 zł/m². Odnotowano tu 832 transakcje. Niewiele mniej, bo 772, zawarto przy cenach od 7000 do 8000 zł/m².

Łącznie ponad 40 proc. wszystkich analizowanych sprzedaży mieściło się w tych dwóch przedziałach.

Nie brakowało jednak również mieszkań znacznie droższych. W cenie co najmniej 12 tys. zł za metr sprzedano 256 lokali. Z kolei poniżej 6000 zł/m² znalazło się 507 transakcji.

Widać więc, że łódzki rynek wtórny nie sprowadza się do jednej ceny. Obok mieszkań stosunkowo niedrogich sprzedają się nieruchomości, za które nabywcy płacą niemal dwukrotnie więcej w przeliczeniu na metr.

Większe mieszkanie nie zawsze oznacza tańszy metr

Ciekawe wyniki przynosi również porównanie mieszkań o różnej powierzchni.

Najwięcej transakcji dotyczyło lokali od 40 do 60 m². W pierwotnej analizie Wycenowo.pl znalazło się 1770 takich mieszkań, a mediana ich ceny wyniosła 7551 zł/m².

To oznacza, że 50-metrowe mieszkanie przy takiej stawce kosztowałoby około 378 tys. zł.

Mniejsze lokale, o powierzchni do 40 m², sprzedawano przy medianie 7940 zł/m². Mogłoby się zatem wydawać, że im większe mieszkanie, tym niższa cena za metr.

Tymczasem w przypadku mieszkań od 60 do 80 m² mediana była najwyższa ze wszystkich analizowanych grup. Wyniosła 8291 zł/m². Dla lokali powyżej 80 m² było to 7862 zł/m².

To interesująca obserwacja, ale nie można na jej podstawie stwierdzić, że większe mieszkania są z natury droższe. W każdej grupie mogły dominować nieruchomości z innych części Łodzi, wybudowane w różnym okresie i znajdujące się w różnym stanie technicznym.

Dla kupujących ważniejszy jest jednak praktyczny wniosek: nie warto porównywać mieszkań wyłącznie na podstawie powierzchni. Dwa lokale o takim samym metrażu mogą mieć zupełnie inną wartość.

Nowe mieszkania kosztują znacznie więcej

Porównanie rynku pierwotnego i wtórnego pokazuje kolejną istotną różnicę.

Według aktualnego zestawienia Wycenowo.pl mediana ceny nowych mieszkań w Łodzi wyniosła 10 015 zł/m². W przypadku lokali używanych było to 7779 zł/m².

Nowe mieszkania osiągały więc medianę wyższą o niemal 29 proc.

Szczególnie interesująco wygląda sytuacja w Śródmieściu. O ile na rynku wtórnym dzielnica ta ustępuje Polesiu, o tyle w przypadku nowych mieszkań zdecydowanie prowadzi. Mediana wyniosła tam 11 903 zł/m², podczas gdy na Polesiu 9900 zł/m².

Na Bałutach nowe lokale sprzedawano przy medianie 10 166 zł/m², na Górnej 9189 zł/m², a na Widzewie 9131 zł/m².

Trzeba jednak pamiętać, że nowe i używane mieszkania nie stanowią identycznych grup nieruchomości. Różnią się lokalizacją, standardem, wiekiem budynku, a niekiedy również sposobem ujmowania dodatkowych elementów transakcji. Z tego powodu różnicy między medianami nie należy automatycznie traktować jako dopłaty za nowy lokal.

Czy ceny mieszkań w Łodzi zaczynają spadać?

To pytanie z pewnością interesuje zarówno osoby planujące zakup, jak i właścicieli, którzy rozważają sprzedaż.

W najnowszym zestawieniu Wycenowo.pl porównano mediany transakcji z dwóch kolejnych okresów sześciomiesięcznych.

W pierwszym wyniosła ona 7803 zł/m², a w drugim 7738 zł/m². Oznacza to różnicę wynoszącą 0,8 proc.

Nie jest to jednak wystarczająca podstawa, by ogłaszać spadek cen mieszkań w Łodzi. Autorzy zestawienia wskazują, że taka zmiana mieści się w granicach typowych wahań statystycznych, wynoszących około 2,1 proc.

Dochodzi do tego jeszcze jeden problem. Dane z aktów notarialnych trafiają do rejestrów z opóźnieniem. Najświeższe okresy mogą więc nie obejmować wszystkich zawartych już transakcji.

Ile naprawdę warte jest mieszkanie?

Raport przygotowany przez Piotra Sułkowskiego pokazuje, dlaczego przy ocenie cen nieruchomości warto sięgać nie tylko do internetowych ogłoszeń, lecz także do danych o rzeczywiście zawartych transakcjach.

Dla osoby sprzedającej mieszkanie cena podobnego lokalu wystawionego w internecie może być punktem odniesienia. Nie daje jednak gwarancji, że znajdzie się kupujący gotowy zapłacić taką kwotę.

Z kolei nabywca, który widzi mieszkanie za 10 tys. zł/m², może dzięki danym transakcyjnym sprawdzić, czy podobne stawki pojawiały się w danej części miasta.

Nie należy jednak traktować mediany dla całej Łodzi czy nawet dzielnicy jako gotowej wyceny konkretnej nieruchomości. Na cenę wpływają również stan mieszkania, standard budynku, piętro, rozkład pomieszczeń, otoczenie oraz sytuacja prawna.

Jedno jest pewne: łódzki rynek mieszkaniowy jest znacznie bardziej zróżnicowany, niż sugerowałaby jedna przeciętna cena za metr. A różnice pomiędzy poszczególnymi osiedlami potrafią być większe niż między całymi dzielnicami.

Źródło: Opracowanie Piotra Sułkowskiego z Wycenowo.pl, przekazane redakcji KNews.pl, na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości. Pierwotny odczyt danych: 14 października 2026 r. Dane uzupełniające dotyczące dzielnic, osiedli, nowych mieszkań i zmian cen pochodzą z publicznego zestawienia Wycenowo.pl, odczyt z 23 października 2026 r.