Parki handlowe już nie tylko ze sklepami. Nadchodzi nowa generacja retail parków

Jeszcze kilka lat temu schemat był prosty: supermarket, drogeria, dyskont odzieżowy, sklep obuwniczy, RTV/AGD i kilka kolejnych sieciówek ustawionych w jednym szeregu wokół dużego parkingu. Park handlowy miał umożliwić przede wszystkim szybkie zakupy. Ten model właśnie zaczyna się zmieniać. W nowych inwestycjach pojawiają się kluby fitness, restauracje, parki rozrywki, sale zabaw, korty do padla, a w Tarnowie powstanie także kino Cinema City. Retail park zaczyna pełnić część funkcji, które dotychczas kojarzyły się przede wszystkim z dużymi galeriami handlowymi.

Nie jest to kosmetyczna zmiana. Polski rynek parków handlowych osiągnął już skalę, przy której deweloperzy coraz częściej muszą odpowiedzieć sobie na pytanie, czym ich kolejny obiekt ma się różnić od konkurenta stojącego kilka kilometrów dalej.

Według Colliers tylko w pierwszym półroczu 2026 roku polski rynek powiększył się o ponad 200 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. W samym drugim kwartale wszystkie nowe obiekty i rozbudowy były parkami handlowymi. Jednocześnie ponad 600 tys. mkw. powierzchni pozostawało w budowie, a około 95 proc. tej wartości przypadało właśnie na retail parki.

fot.: Materiały prasowe / Redkom Developmnet — W Tarnowie powstanie kompleks handlowy z Cinema City

Od sklepu do miejsca codziennych aktywności

Przewagą parków handlowych przez lata była prostota. Klient podjeżdża samochodem niemal pod drzwi sklepu, nie musi przechodzić przez wielopoziomowy parking i kilkaset metrów galerii, żeby kupić potrzebne rzeczy. Deweloperzy zachowują tę zaletę, ale dokładają kolejne funkcje.

Najnowszy raport Cushman & Wakefield pokazuje, że parki handlowe stają się częścią codziennych zwyczajów klientów, szczególnie młodszych. Aż 76 proc. badanych poniżej 40. roku życia robi w nich zakupy przynajmniej raz w tygodniu. W grupie powyżej 40 lat odsetek wynosi 59 proc.

Zmienia się jednak powód przyjazdu. Obok zakupów pojawiają się sport, zdrowie, usługi i rozrywka. Cushman & Wakefield mówi już wprost o ewolucji parków handlowych w kierunku lokalnych centrów aktywności.

Dla inwestora ma to konkretne znaczenie. Sklep odzieżowy klient może odwiedzić kilka razy w roku. Do klubu fitness przyjeżdża dwa lub trzy razy w tygodniu. Rodzic może regularnie przywozić dziecko na zajęcia, a restauracja czy kawiarnia wydłuża czas pobytu w obiekcie. Powstaje zupełnie inny model generowania ruchu.

Widać to już w decyzjach sieci fitness. Xtreme Fitness wskazuje parki handlowe jako jeden z najważniejszych kierunków ekspansji. W 2025 roku firma podpisała 112 umów dotyczących nowych lokalizacji, a blisko 80 proc. z nich przypadło właśnie na retail parki.

Do parków wchodzą również mniej oczywiste formaty. W Mysiadle pojawiły się korty San Padel, a operatorzy handlowi rozwijają strefy sportowe, rodzinne i edukacyjno-rozrywkowe. Colliers wskazuje wellness, sport, rekreację oraz koncepty edukacyjno-rozrywkowe jako coraz ważniejsze elementy tenant mixu współczesnych parków handlowych.

Kino w parku handlowym

Najbardziej interesującym przykładem nowej generacji retail parków może być inwestycja przygotowywana przez Redkom Development w Tarnowie.

Przy ul. Lwowskiej ma powstać kompleks oferujący około 35 tys. mkw. powierzchni najmu, licząc wraz ze sklepem Agata Meble. Zaplanowano tam blisko 30 sklepów, ale obiekt będzie miał element dotychczas nietypowy dla polskich parków handlowych — wielosalowe kino Cinema City. Otwarcie inwestycji planowane jest na 2027 rok.

Lista najemców pokazuje zmianę podejścia do projektowania takich obiektów. Obok Lidla, JULA, CCC, Rossmanna, Pepco, Sinsay, Media Expert czy RTV Euro AGD znajdą się Xtreme Fitness oraz Cinema City. Park przestaje więc być wyłącznie zgrupowaniem sklepów dostępnych z parkingu.

Redkom chce połączyć w jednym miejscu zakupy, gastronomię, fitness i kino. Firma stosuje podobną filozofię także przy innych inwestycjach. W swoich większych projektach mówi już nie tylko o handlu, ale szerzej o funkcjach lifestyle'owych, placach zabaw, gastronomii czy przestrzeniach rekreacyjnych.

To istotna zmiana także z punktu widzenia mniejszych i średnich miast. Mieszkaniec nie będzie musiał jechać do dużej galerii w największym mieście regionu, żeby połączyć zakupy z kinem, restauracją czy aktywnością sportową.

fot.: Materiały prasowe — Vendo w Bolesławcu.

Park handlowy zaczyna konkurować z galerią

Granica pomiędzy galerią a parkiem handlowym robi się więc mniej oczywista.

Architektura pozostaje inna. Retail park nadal opiera się na prostym układzie, niezależnych wejściach do lokali i parkingu znajdującym się bezpośrednio przed sklepami. Nie ma rozbudowanych pasaży ani wielkich powierzchni wspólnych charakterystycznych dla galerii. Zmienia się natomiast oferta.

Dawniej podstawą były supermarket lub dyskont spożywczy, drogeria, moda ekonomiczna, obuwie, RTV/AGD i wyposażenie domu. Teraz coraz częściej pojawiają się fitness, gastronomia, rozrywka, zdrowie, edukacja czy usługi.

Nie oznacza to końca galerii handlowych. Duże centra nadal mają znacznie większą skalę, większy udział mody, gastronomii i rozrywki, a ich przewagą pozostaje możliwość tworzenia rozbudowanych przestrzeni spędzania czasu. Retail parki zabierają im jednak kolejne funkcje.

Co ciekawe, podobna zmiana zachodzi równolegle w tradycyjnych centrach handlowych. One również zwiększają udział rozrywki, sportu, usług medycznych czy edukacji. Przykładem może być M1 Łódź, gdzie zapowiedziano otwarcie liczącego około 3700 mkw. FlyParku z trampolinami, torami ninja i strefami workout.

Oba formaty zaczynają więc zmierzać w podobnym kierunku, choć robią to z dwóch przeciwnych stron. Galerie próbują być mniej zależne od klasycznego handlu. Parki handlowe, które wyrosły na prostych i stosunkowo tanich obiektach zakupowych, dokładają elementy znane z galerii.

Kolejne identyczne parki mogą już nie wystarczyć

Powód jest również czysto biznesowy. Rynek robi się coraz bardziej nasycony.

W Polsce działa już ponad 700 nowoczesnych obiektów handlowych, a ich łączna powierzchnia przekroczyła w połowie 2026 roku 14 mln mkw. W największych aglomeracjach możliwości dalszej ekspansji są ograniczone, dlatego znaczna część nowych inwestycji powstaje w miastach powiatowych i mniejszych ośrodkach.

Przez pewien czas wystarczało znaleźć miasto pozbawione nowoczesnej oferty handlowej i wybudować zestaw podobnych sklepów. Dziś w części miejscowości funkcjonuje już kilka konkurujących ze sobą parków. Zaczyna mieć znaczenie nie tylko to, jakie marki uda się pozyskać, lecz również po co klient ma regularnie wracać właśnie do tego obiektu.

Dlatego kino w Tarnowie nie musi pozostać pojedynczym eksperymentem. Podobnie jak fitness kilka lat temu był w parkach handlowych dodatkiem, a dzisiaj staje się coraz częstszym elementem ich oferty, w kolejnych latach mogą pojawiać się następne funkcje: większe strefy gastronomiczne, rozrywka rodzinna, sport, usługi medyczne, edukacja czy przestrzenie przeznaczone na lokalne wydarzenia.

Park handlowy pozostanie miejscem szybkich zakupów. Tyle że sama możliwość zaparkowania przed sklepem i kupienia odzieży, kosmetyków czy sprzętu AGD coraz częściej nie będzie już wystarczającym wyróżnikiem.

Rozpoczyna się rywalizacja o to, kto stworzy z prostego retail parku miejsce, do którego przyjeżdża się również wtedy, kiedy nie trzeba niczego kupować.nież wtedy, kiedy nie trzeba niczego kupować.a się również wtedy, kiedy nie trzeba niczego kupować.nież wtedy, kiedy nie trzeba niczego kupować.