Mieszkania zamiast biur po hotelu Światowit. Projekt MVRDV czeka na decyzję miasta

Na działce po hotelu Światowit może powstać jedna z najciekawszych nowych inwestycji architektonicznych w łódzkim Śródmieściu. Projekt przygotowany przez światowej sławy pracownię MVRDV zakłada budowę od 240 do 270 mieszkań, lokali usługowych oraz podziemnego garażu. To kolejna koncepcja dla tej nieruchomości. Inwestor od lat poszukuje możliwości jej zagospodarowania, zmieniając kolejne projekty i dostosowując je do obowiązujących wymogów prawnych oraz uwarunkowań planistycznych.

Działka u zbiegu al. Kościuszki i ul. Zamenhofa przez dziesięciolecia była kojarzona z hotelem Światowit. Po rozbiórce charakterystycznego wieżowca pozostał pusty teren, który obecnie jest wykorzystywany jako parking.

Spółka Centrum-Hotele chce wybudować w tym miejscu budynek mieszkaniowy z usługami i podziemną halą garażową. Wniosek dotyczący ustalenia lokalizacji inwestycji został opublikowany w Biuletynie Informacji Publicznej Urzędu Miasta Łodzi.

Dokument nie jest jeszcze pozwoleniem na budowę. Uruchamia procedurę, w ramach której projekt będzie oceniany przez miejskie jednostki, a następnie przez Radę Miejską w Łodzi.

fot.: Materiały inwestora

Nawet 270 mieszkań w centrum Łodzi

Projekt przewiduje powstanie od 240 do 270 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej od 13,5 do 15 tys. mkw.

Część handlowa i usługowa ma zajmować od około 1330 do 1530 mkw. Pod budynkiem zaplanowano garaż. Łącznie inwestycja może zaoferować około 270 miejsc postojowych.

Zabudowa będzie miała zróżnicowaną wysokość. Najwyższa część, usytuowana od strony al. Kościuszki, ma osiągać dziewięć kondygnacji. W głębi działki, od strony ul. Zamenhofa, bryła zostanie obniżona.

Takie rozwiązanie ma pozwolić na stopniowe dostosowanie skali inwestycji do otaczającej zabudowy, w której znajdują się zarówno kamienice, jak i znacznie wyższe budynki powstałe w drugiej połowie XX wieku.

Projekt światowej pracowni

Koncepcję przygotowała holenderska pracownia MVRDV z Rotterdamu we współpracy z łódzkim biurem STUDIO_041.

MVRDV jest jednym z najbardziej rozpoznawalnych zespołów architektonicznych na świecie. Pracownia projektuje budynki mieszkaniowe, biurowe, kulturalne i wielofunkcyjne w wielu krajach Europy, Azji oraz Ameryki Północnej.

Projekt przy al. Kościuszki wyróżnia się tarasowym układem, licznymi cofnięciami elewacji i zielenią wprowadzoną na różnych poziomach. Zamiast jednej zwartej bryły zaproponowano kompozycję złożoną z kilku części, które zmieniają swój charakter w zależności od strony, z której oglądany jest budynek.

fot.: Wizualizacja: MVRDV i STUDIO_041 / materiały inwestora Centrum-Hotele, BIP UMŁ

Kilka koncepcji dla jednej działki

Obecny projekt jest kolejną próbą znalezienia docelowej funkcji dla nieruchomości po hotelu Światowit.

Już w 2013 roku zapowiadano gruntowną przebudowę istniejącego wówczas obiektu. Hotel miał zostać rozebrany do konstrukcyjnego szkieletu, podwyższony o dwie kondygnacje i otrzymać nową elewację. W miejscu parkingu planowano także dodatkowy budynek handlowo-usługowy.

Prace nie rozpoczęły się, a hotel stopniowo tracił swoją pierwotną funkcję. W ostatnim okresie działalności był wykorzystywany między innymi jako obiekt pracowniczy. Zamknięto go w 2020 roku, a rozbiórka rozpoczęła się pod koniec 2023 roku.

W kolejnych latach rozważano różne warianty zagospodarowania terenu, w tym funkcję biurową. Ostatecznie inwestor zdecydował się na projekt mieszkaniowo-usługowy.

Z informacji KNews.pl wynika, że przygotowania nie zaczęły się wraz z obecnym wnioskiem. Inwestor od lat starał się wypracować rozwiązanie możliwe do zaakceptowania pod względem prawnym i planistycznym. Kolejne warianty były zmieniane pod względem funkcji, wysokości oraz intensywności zabudowy.

Obecny projekt został przygotowany w bardziej umiarkowanej skali. Najwyższa zabudowa została skoncentrowana przy al. Kościuszki, a w głębi działki bryła stopniowo się obniża. Ma to ograniczyć kolizje z sąsiednią zabudową i ułatwić przeprowadzenie inwestycji przez wymagane procedury.

fot.: Wizualizacja: MVRDV i STUDIO_041 / materiały inwestora Centrum-Hotele, BIP UMŁ

Mieszkania zamiast kolejnego biurowca

Zmiana funkcji inwestycji wpisuje się również w przemiany, jakie po pandemii nastąpiły na rynku nieruchomości.

Przed 2020 rokiem atrakcyjne działki w centrach dużych miast były często przeznaczane pod duże projekty biurowe. Rozwój pracy zdalnej i hybrydowej sprawił jednak, że firmy zaczęły ostrożniej podchodzić do wynajmowania nowych powierzchni.

Dla inwestorów budowa biurowców bez wcześniej zakontraktowanych najemców stała się znacznie bardziej ryzykowna. Mieszkania uzupełnione lokalami usługowymi są obecnie często bardziej przewidywalnym modelem inwestycyjnym.

Widać to także na przykładzie innej łódzkiej nieruchomości związanej z tym samym zapleczem właścicielskim.

fot.: www.mvrdv.com — Niezrealizowany projekt Fabryczna Offices

Drugi projekt MVRDV w Łodzi

MVRDV przygotowało wcześniej projekt Fabryczna Offices, który miał powstać przy ul. Kilińskiego, na działce po wyburzonym hotelu Centrum, w sąsiedztwie dworca Łódź Fabryczna.

Koncepcja zakładała budowę 13-kondygnacyjnego kompleksu biurowo-usługowego o powierzchni około 31 tys. mkw. Nad niższą częścią budynku miała wznosić się 55-metrowa wieża.

Projekt przedstawiono w 2018 roku, ale inwestycja nie została zrealizowana. Problemy z jej rozpoczęciem pojawiły się jeszcze przed pandemią, jednak późniejsza zmiana sytuacji na rynku biurowym dodatkowo ograniczyła szanse na powrót do pierwotnej koncepcji.

Na działce po hotelu Światowit inwestor zdecydował się już na inny kierunek – mieszkania, usługi i architekturę, która ma stworzyć nową dominantę przy jednej z najważniejszych ulic centrum Łodzi.

fot.: Wizualizacja: MVRDV i STUDIO_041 / materiały inwestora Centrum-Hotele, BIP UMŁ

Projekt wymaga decyzji Rady Miejskiej

Inwestycja została zgłoszona w procedurze przewidzianej przez specustawę mieszkaniową, nazywaną Lex Developer.

Mechanizm ten pozwala lokalizować projekty mieszkaniowe także na terenach, dla których obowiązujące ustalenia planistyczne przewidują inne przeznaczenie. Wymaga jednak przeprowadzenia pełnej procedury i uzyskania uchwały rady gminy.

W przypadku projektu po hotelu Światowit decyzję podejmie Rada Miejska w Łodzi. Radni będą oceniać nie tylko funkcję mieszkaniową, ale także skalę zabudowy, dostęp do infrastruktury, układ komunikacyjny oraz wpływ inwestycji na otoczenie.

Pozytywna uchwała nie będzie jeszcze pozwoleniem na budowę. Umożliwi inwestorowi przejście do kolejnych etapów przygotowania projektu i uzyskiwania wymaganych decyzji administracyjnych.

fot.: Wizualizacja: MVRDV i STUDIO_041 / materiały inwestora Centrum-Hotele, BIP UMŁ

Jedna z najciekawszych propozycji w Śródmieściu

Projekt MVRDV może zakończyć wieloletnią historię kolejnych koncepcji dla działki po hotelu Światowit.

Od planów modernizacji hotelu, przez warianty biurowe, po obecną zabudowę mieszkaniowo-usługową – inwestor stopniowo zmieniał projekt i dostosowywał go do nowych realiów rynkowych oraz ograniczeń planistycznych.

Jeżeli inwestycja otrzyma wymagane zgody, może stać się jednym z najbardziej charakterystycznych nowych budynków powstałych w łódzkim Śródmieściu w ostatnich latach. Na razie pozostaje jednak koncepcją, której dalszy los zależy od zakończenia procedury prowadzonej przez miasto.