W Łodzi nie działa już efekt Nowego Centrum Łodzi: mówi Andrzej Szczepanik z Coliers. Firma pośredniczyła w przejściu firmy GoodyLabs do Starej Drukarni

GoodyLabs, łódzka firma technologiczna tworząca produkty cyfrowe, aplikacje i zaawansowane rozwiązania informatyczne, przenosi swoją siedzibę do Starej Drukarni przy ulicy Gdańskiej. W procesie poszukiwania nowego biura spółkę wspierał Colliers. Transakcja pokazuje, że historyczne, postindustrialne przestrzenie nadal mogą skutecznie konkurować z nowoczesnymi biurowcami – szczególnie w przypadku średnich, niezależnych firm technologicznych.

GoodyLabs wybrało nową siedzibę w Starej Drukarni przy ulicy Gdańskiej 130 w Łodzi. Firma specjalizuje się w projektowaniu i budowaniu produktów cyfrowych, aplikacji, platform informatycznych oraz rozwiązań z zakresu customer experience, e-commerce, zarządzania danymi i tworzenia oprogramowania dostosowanego do potrzeb klientów. Oprócz biura w Łodzi posiada również działalność w Wielkiej Brytanii.

W procesie poszukiwania nowej siedziby i wyboru odpowiedniej powierzchni biurowej firmę wspierał Colliers. Za transakcję odpowiadał Andrzej Szczepanik, Associate Director i Manager Biura Colliers w Łodzi, specjalizujący się między innymi w reprezentowaniu najemców i prowadzeniu negocjacji dotyczących wynajmu powierzchni komercyjnych.

GoodyLabs poszukiwało powierzchni o wyższym standardzie, która odpowiadałaby potrzebom rozwijającej się organizacji, zapewniała komfort pracy i stwarzała możliwości dalszego rozwoju firmy. Pod uwagę brano zarówno zrewitalizowane obiekty o industrialnym charakterze, jak i klasyczne, nowoczesne biurowce.

Łódzka czerwona cegła czy nowoczesny biurowiec?

Stara Drukarnia jest historycznym obiektem biurowym położonym w centrum Łodzi, niedaleko ulicy Piotrkowskiej i trasy WZ. Budynek łączy industrialny charakter z nowoczesną funkcją biurową. Jego wyróżnikami są między innymi ceglane ściany, wysokie sufity i duże okna.

Jak wyjaśnia Andrzej Szczepanik, industrialna architektura była ważna dla części osób uczestniczących w procesie wyboru nowej siedziby, ale nie była jedynym ani decydującym argumentem.

– Wśród członków zarządu byli fani tego typu budownictwa, którzy chcieli gdzieś osiąść w tożsamości Łodzi i jej czerwonej cegle. Stara Drukarnia spełniała wymagania tej części zarządu. Na krótkiej liście znajdowały się jednak również budynki nowoczesne, więc nie był to jedyny czynnik, a na pewno nie był to czynnik decydujący – mówi Andrzej Szczepanik w rozmowie z KNews.pl.

Wybór Starej Drukarni był więc wynikiem połączenia kilku elementów: standardu powierzchni, lokalizacji, warunków dojazdu, możliwości aranżacyjnych, otoczenia budynku oraz finansowych warunków najmu.

W przypadku GoodyLabs istotne było również to, że w budynku działają inne firmy technologiczne i kreatywne. Obecność najemców z podobnych branż może wzmacniać wizerunek miejsca oraz potwierdzać, że obiekt odpowiada potrzebom firm działających w sektorze nowych technologii.

– Stara Drukarnia, mimo że jest rewitalizowanym obiektem, pozostaje nowoczesnym, pełnoprawnym budynkiem biurowym. Standard nowej siedziby wyraźnie się podniósł. To dobry adres, w samym budynku działa też sporo innych firm technologicznych – zaznacza Andrzej Szczepanik.

Nie każda firma chce pracować w czerwonej cegle

Transakcja pokazuje również, że łódzki rynek biurowy nie jest jednolity. Dla części przedsiębiorców historyczne mury, industrialne wnętrza i charakterystyczna łódzka czerwona cegła są istotnym elementem tożsamości firmy. Taka przestrzeń może wyróżniać przedsiębiorstwo, wzmacniać jego lokalne zakorzenienie i budować atrakcyjny wizerunek pracodawcy.

Inne organizacje preferują jednak nowe biurowce. Nowoczesna architektura, reprezentacyjne lobby, regularne powierzchnie pięter oraz bardziej korporacyjny charakter obiektu mogą być traktowane jako element prestiżu.

– Są osoby, które chcą czerwonej cegły, dla których jest ona atrakcyjna i stanowi wartość, za którą są gotowe zapłacić. Dla innych jest to obojętne, a czasami wręcz przeciwnie – chcą pracować w nowoczesnym budynku, ponieważ ich zdaniem dodaje to firmie prestiżu – wyjaśnia przedstawiciel Colliers.

W przypadku GoodyLabs podobny podział opinii był widoczny również wśród osób podejmujących decyzję o wyborze biura. Zwolennicy postindustrialnej architektury doceniali charakter Starej Drukarni, natomiast pozostali decydenci byli otwarci także na klasyczne, nowoczesne obiekty.

Postindustrialne biura przede wszystkim dla średnich firm

Zdaniem Andrzeja Szczepanika zrewitalizowane obiekty mają szczególnie duży potencjał w przypadku średnich, rodzimych przedsiębiorstw technologicznych. Firmy zatrudniające od kilkunastu do około stu osób mają zazwyczaj większą niezależność decyzyjną i mogą łatwiej dopasować się do nietypowego układu historycznych budynków.

Duże korporacje zatrudniające kilkaset osób posługują się natomiast szczegółowymi zestawami wymagań technicznych. Analizują między innymi powierzchnię pięter, możliwości aranżacji dużych zespołów, parametry techniczne, liczbę miejsc parkingowych, instalacje, bezpieczeństwo oraz dostępność komunikacyjną.

Jeżeli obiekt nie spełnia określonych warunków brzegowych, zostaje wykluczony z procesu bez względu na jego architektoniczną atrakcyjność.

– Duże korporacje mają swoją tabelę wymagań. Jeżeli budynek nie spełnia warunków brzegowych, odpada ze względu na uwarunkowania techniczne, nawet jeżeli komuś się podoba. Średnie, rodzime firmy IT mają natomiast skalę i niezależność decyzyjną, które pozwalają im wykorzystać takie przestrzenie i wpasować się w bardziej nietypowe rozwiązania – mówi Andrzej Szczepanik.

Problemem wielu łódzkich obiektów poprzemysłowych pozostaje ograniczona skala przebudowy. Dawne przędzalnie, magazyny czy drukarnie mogą posiadać nietypowy układ konstrukcyjny, zbyt małe piętra albo przestrzenie trudniejsze do zaaranżowania dla dużego najemcy.

Jako przykład rewitalizacji spełniającej wymagania dużych korporacji przedstawiciel Colliers wskazuje budynek M1 w kompleksie Monopolis. Jego zdaniem standard techniczny zrewitalizowanego obiektu został podniesiony do poziomu pozwalającego na obsługę dużych i wymagających organizacji.

Firmy wybierają przede wszystkim dobry dojazd

Jednym z najważniejszych kryteriów przy wyborze biura pozostaje lokalizacja. Na łódzkim rynku duża część nowoczesnych powierzchni biurowych koncentruje się wzdłuż trasy WZ – w rejonie alei Mickiewicza i Piłsudskiego – oraz w Nowym Centrum Łodzi, w sąsiedztwie dworca Łódź Fabryczna.

Według Andrzeja Szczepanika popularność trasy WZ nie jest modą, lecz wynika przede wszystkim z układu komunikacyjnego miasta.

– Trasa WZ jest najlepiej skomunikowaną częścią Łodzi. Bardzo dobrze łączy wschód z zachodem. Rowerem, tramwajem czy samochodem można dostać się z Retkini na Olechów. To lokalizacja najbardziej demokratyczna dla pracowników dojeżdżających z różnych części miasta – tłumaczy.

Jednocześnie trasa WZ dzieli Łódź na część północną i południową. Firmy, których pracownicy mieszkają głównie na Chojnach lub w innych południowych dzielnicach, nie zawsze chcą przenosić się do Nowego Centrum Łodzi. Z kolei przedsiębiorstwa związane z północną częścią miasta mogą niechętnie patrzeć na lokalizacje położone dalej na południe.

Nie jest to wyłącznie kwestia przyzwyczajenia. Nawet przesunięcie miejsca pracy o kilkaset metrów może – ze względu na układ skrzyżowań, torowisk i połączeń komunikacyjnych – oznaczać zauważalną różnicę w czasie dojazdu.

Andrzej Szczepanik przywołuje własny przykład. Kiedy pracował w OPG Property Professionals, jego biuro znajdowało się w OFF Piotrkowska Center. Po przejściu do Colliers pracował w biurowcu przy Galerii Łódzkiej. Choć oba miejsca dzieliło zaledwie kilkaset metrów, w jego przypadku zmiana oznaczała od 20 do 30 minut różnicy w codziennym dojeździe z Chojen.

Nowe Centrum Łodzi potrzebuje nie tylko biurowców

Zdaniem przedstawiciela Colliers większa liczba transakcji w okolicach dworca Łódź Fabryczna nie musi oznaczać, że firmy nagle zaczęły wyraźnie preferować Nowe Centrum Łodzi.

Może to być przede wszystkim efekt podaży dobrej jakości powierzchni w takich budynkach jak Brama Miasta czy Nowa Fabryczna. Biura, które wcześniej pozostawały niewynajęte albo zostały opuszczone przez dotychczasowych użytkowników, stopniowo znajdują nowych najemców.

– Nie mam wrażenia, że w ciągu ostatnich dwóch lat zasadniczo zmieniło się postrzeganie Nowego Centrum Łodzi przez firmy poszukujące powierzchni. Bardziej wynika to z podaży. W Bramie Miasta były dostępne dobrej jakości przestrzenie. Podobnie w Nowej Fabrycznej – powierzchnie, które się opustoszyły, są obecnie ponownie wypełniane – wskazuje Andrzej Szczepanik.

Problemem Nowego Centrum Łodzi pozostaje również niewystarczająco rozwinięte otoczenie części biurowców. Firmy analizują nie tylko sam budynek, lecz także dostęp do restauracji, sklepów, usług i przestrzeni publicznych.

Piękny, nowoczesny biurowiec stojący w słabo zagospodarowanym otoczeniu nie zawsze jest dla najemcy rozwiązaniem optymalnym.

– Inwestorzy nie kupią już samego PR-u. Chcą dowodu. Chcą mieć na dole sklep, usługi i restauracje. Jeżeli ten obszar będzie faktycznie żył i będą tam fizycznie ludzie, inwestorzy pójdą za tym ruchem i pojawią się kolejne inwestycje. Ten ruch musi się jednak najpierw wygenerować – ocenia przedstawiciel Colliers.

Rozwój Nowego Centrum Łodzi miał być napędzany między innymi przez dworzec Łódź Fabryczna, poprawę połączeń kolejowych z Warszawą oraz realizację tunelu średnicowego. Przedłużające się inwestycje infrastrukturalne powodują jednak, że deweloperzy oczekują obecnie nie kolejnych zapowiedzi, lecz widocznego wzrostu liczby użytkowników tej części miasta.

Call center potrzebuje tramwaju, firma IT – parkingów

Lista podstawowych kryteriów wyboru biura jest w większości procesów podobna. Obejmuje lokalizację, dostępność transportu publicznego, standard techniczny, koszty, parkingi, możliwości aranżacyjne i otoczenie budynku.

Różnice pojawiają się dopiero przy określaniu, które z tych kryteriów jest dla danej organizacji najważniejsze.

Dla firmy prowadzącej call center podstawowym warunkiem może być bliskość przystanków tramwajowych i autobusowych. Pracownicy takich organizacji zazwyczaj nie otrzymują służbowych miejsc parkingowych, dlatego muszą mieć możliwość sprawnego dojazdu komunikacją miejską.

W przypadku wysoko wynagradzanych specjalistów z branży IT dostępność parkingów może mieć znacznie większe znaczenie.

– Jeżeli rozmawiamy z dużą firmą IT, w której ludzie pracują na kontraktach B2B i zarabiają po 20, 30 czy 40 tysięcy złotych miesięcznie, trudno namawiać ich, żeby przyjeżdżali tramwajem, skoro korzystają z samochodów w leasingu. Wtedy trzeba zapewnić im miejsca parkingowe – zauważa Andrzej Szczepanik.

– Lista głównych kryteriów jest z reguły taka sama. To, jakie wagi zostaną przypisane poszczególnym kryteriom, jest jednak bardzo indywidualne dla każdej organizacji – dodaje.

Colliers wspierał GoodyLabs w całym procesie

Andrzej Szczepanik podkreśla, że współpraca z GoodyLabs miała dla niego również wymiar lokalny. Firma jest zakorzeniona w Łodzi, a zmiana siedziby wiąże się z kolejnym etapem jej rozwoju.

– Jest mi niezmiernie miło poinformować, że miałem przyjemność wspierać GoodyLabs w procesie poszukiwania nowej siedziby. To ogromna satysfakcja współpracować z firmami zakorzenionymi w Łodzi, obserwować ich rozwój i wspierać je w tak ważnych momentach, jak zmiana biura i tworzenie przestrzeni dopasowanej do dalszego wzrostu organizacji – podkreśla Andrzej Szczepanik.

Przeprowadzka GoodyLabs do Starej Drukarni jest przykładem tego, jak średnie firmy technologiczne mogą wykorzystywać potencjał łódzkiej architektury postindustrialnej. Historyczne budynki nie wygrywają jednak wyłącznie klimatem i czerwoną cegłą. Aby skutecznie konkurować z nowoczesnymi biurowcami, muszą oferować odpowiedni standard techniczny, elastyczne powierzchnie, dogodny dojazd i warunki ekonomiczne odpowiadające potrzebom najemcy.