Rok 2025 przyniósł wyraźne schłodzenie rynku magazynowego w regionie łódzkim. Dane pochodzą z prezentacji raportu podsumowującego rynek za 2025 rok, przygotowanego przez AXI IMMO. Po rekordowym 2022, kiedy deweloperzy oddali do użytku ok. 643 tys. mkw. powierzchni, sektor wszedł w fazę korekty. Dane zaprezentowane podczas spotkania branżowego organizowanego przez AXI IMMO, które odbyło się w przestrzeni Łódzkiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej pokazują, że rynek nie tyle się zatrzymał, co przechodzi proces porządkowania po okresie nadpodaży.
Mniej nowych inwestycji, więcej wynajmu istniejących powierzchni
W 2025 roku nowa podaż spadła do 216 tys. mkw., czyli o 37 proc. rok do roku. W budowie pozostaje 189 tys. mkw., co oznacza spadek o 19 proc. rok do roku. Jednocześnie całkowite zasoby powierzchni magazynowej w regionie wzrosły do 5,1 mln mkw., jednak dynamika tego wzrostu jest już wyraźnie niższa.
Najważniejsza zmiana dotyczy strategii deweloperów. Po okresie intensywnych inwestycji spekulacyjnych rynek przeszedł w kierunku projektów zabezpieczonych najemcami. Firmy koncentrują się dziś na komercjalizacji istniejących obiektów, a nowe projekty uruchamiane są znacznie ostrożniej.
Pustostany spadają, ale rynek jest zróżnicowany
Poziom pustostanów w województwie łódzkim spadł z ok. 10 proc. do 7 proc., co potwierdza, że rynek stopniowo absorbuje nadpodaż z poprzednich lat. Jednocześnie sytuacja jest silnie zróżnicowana lokalnie.
W samej Łodzi pustostany utrzymują się na poziomie ok. 4,7 proc., a w niektórych podstrefach spadają nawet poniżej 3 proc. Z kolei w rejonie Zgierza, gdzie w ostatnich latach oddano dużą liczbę nowych inwestycji, wskaźniki pozostają znacznie wyższe i lokalnie sięgają kilkunastu procent.
Gdzie rozwija się rynek
Najbardziej dojrzałymi lokalizacjami pozostają Teofilów i Widzew, gdzie dostępność gruntów jest ograniczona. Jednym z kluczowych hubów logistycznych pozostaje Stryków.
Rozwój nowych inwestycji przesuwa się jednak poza miasto – w kierunku tzw. „obwarzanka” wokół Łodzi, szczególnie wzdłuż tras S14 i A2 oraz przy nowych węzłach drogowych. Budowa drogi ekspresowej S14 i powstanie nowych węzłów otworzyły kolejne tereny inwestycyjne, co bezpośrednio wpłynęło na strukturę rynku.
Grunty są, ale brakuje przygotowania
Jednym z najważniejszych wniosków z dyskusji branżowej jest niski poziom przygotowania gruntów inwestycyjnych. Choć w regionie dostępne są duże rezerwy terenów – w samej Łodzi szacowane na ok. 120 hektarów – wiele z nich nie posiada planów miejscowych, decyzji środowiskowych ani odpowiedniej infrastruktury.
Na tle innych dużych rynków, takich jak Wrocław, Kraków czy Poznań, to sytuacja nietypowa. W tych miastach dostępność dużych, niezagospodarowanych terenów w granicach administracyjnych jest już bardzo ograniczona.
To oznacza, że Łódź zachowuje potencjał do realizacji dużych projektów logistycznych i przemysłowych, którego w wielu rozwiniętych lokalizacjach już brakuje.
Presja kosztowa i stabilizacja czynszów
Na rynek wpływają również bieżące czynniki globalne. W trakcie spotkania wskazywano m.in. na aktualne napięcia na Bliskim Wschodzie jako jeden z elementów podnoszących koszty materiałów, energii i finansowania. Szacunkowo przekłada się to na wzrost kosztów realizacji inwestycji o ok. 10–12 proc.
Czynsze utrzymują się w przedziale 3,1–4,6 euro za mkw. i pozostają relatywnie stabilne, choć branża spodziewa się ich stopniowego wzrostu wraz ze spadkiem dostępności dużych modułów magazynowych.
Nowy kierunek: technologia i logistyka
Coraz wyraźniej zmienia się także profil inwestycji. Oprócz tradycyjnej logistyki rośnie zainteresowanie projektami związanymi z zaawansowaną elektroniką, automatyką i centrami danych. Firmy coraz częściej oczekują rozwiązań technologicznych, w tym automatyzacji procesów magazynowych, systemów zarządzania energią oraz infrastruktury dostosowanej do e-commerce.
CPK i układ Łódź–Warszawa
Przedstawiciele branży logistycznej zgodnie wskazują, że region łódzki ma przed sobą bardzo dobre perspektywy rozwoju. Wypowiedzi uczestników panelu miały wyraźnie entuzjastyczny charakter, szczególnie w kontekście najbliższych lat.
– Łódź nie powinna bać się Warszawy, tylko z niej korzystać. Skracający się dystans będzie działał na korzyść regionu – mówił Jacek Ledwoń, ekspert rynku nieruchomości.
Coraz wyraźniej widać, że sama Warszawa rozszerza swoją aktywność inwestycyjną w kierunku zachodnim – w stronę planowanego portu lotniczego. W praktyce oznacza to przesuwanie się ciężaru inwestycji i logistyki w stronę Polski centralnej.
W tym układzie Łódź przestaje być alternatywą dla Warszawy, a staje się jej naturalnym zapleczem – zarówno pod względem powierzchni magazynowych, jak i dostępności pracowników czy terenów inwestycyjnych.
Nowy kierunek: technologia i logistyka
– Widzimy coraz więcej zapytań o projekty z obszaru zaawansowanej elektroniki. To wyraźna zmiana względem poprzednich lat – wskazywała Dorota Lombardi, Z-ca Dyrektora ds. Pozyskiwania Inwestora w Łódzkiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej.
Coraz wyraźniej zmienia się także profil inwestycji. Oprócz tradycyjnej logistyki rośnie zainteresowanie projektami związanymi z automatyką, centrami danych i rozwiązaniami wspierającymi e-commerce.
Najbliższe lata będą kluczowe
– Najbliższe trzy–cztery lata będą kluczowe. Jeśli dobrze wykorzystamy ten moment, to może być bardzo dobry czas dla regionu – podkreślała Dorota Lombardi.
Przedstawiciele rynku wskazują również na wysoką aktywność regionu w przyciąganiu inwestorów.
– Na tle kraju widać dużą aktywność regionu – zarówno strefy, jak i samorządu – w przyciąganiu inwestorów – mówił Hubert Wojtera, Director, Head of Łódź Industrial w AXI IMMO.
Rynek magazynowy stopniowo wraca do równowagi po okresie nadpodaży.
– Widzimy mniejszą aktywność deweloperów, ale też stopniowe wchłanianie dostępnej powierzchni – wskazywał Kamil Kwiatkowski, Associate Leasing Director (Central Poland) w Panattoni.
Według prognoz 2026 rok przyniesie stabilizację, a wyraźniejsze odbicie może nastąpić w 2027.
Przedstawiciele branży wskazują, że najbliższe trzy–cztery lata będą decydujące dla wykorzystania tej szansy. Rynek wychodzi z fazy nadpodaży, a malejąca liczba dostępnych dużych modułów magazynowych może przełożyć się na wzrost stawek i powrót nowych inwestycji.
Według prognoz 2026 rok przyniesie stabilizację, a wyraźniejsze odbicie może nastąpić w 2027.
Region łódzki pozostaje jednym z kluczowych rynków logistycznych w Polsce, ale jego dalszy rozwój będzie zależał od zdolności do przyciągania bardziej zaawansowanych inwestycji oraz przygotowania odpowiedniej infrastruktury i terenów inwestycyjnych.
Komentarze