Nabywcy Tuwima Gardens wygrywają ważną bitwę. Sąd daje szansę na dokończenie inwestycji

Kilka dni temu KNews opisywał dramat ponad stu nabywców mieszkań w Tuwima Gardens przy ul. Tuwima w Łodzi. Wpłacili dziesiątki milionów złotych, część nadal spłaca kredyty, a mieszkań wciąż nie może odebrać. Nad inwestycją wisiało ryzyko zakończenia postępowania, co mogło radykalnie ograniczyć szanse na dokończenie budowy.

Teraz nastąpił ważny zwrot. Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia oddalił wniosek o umorzenie postępowania sanacyjnego spółki TrustX. Sędzia Sylwia Mazanek uznała, że skoro do sądu wpłynęły oferty od podmiotów gotowych kontynuować inwestycję, a nabywcy mieszkań zrzeszeni w Radzie Wierzycieli widzą szansę na doprowadzenie przedsięwzięcia do końca, zakończenie postępowania byłoby przedwczesne.

– Jeżeli inwestorzy chcą kontynuować inwestycję, należy dać im szansę – powiedziała sędzia.

Dla nabywców to pierwsza od dawna decyzja, która realnie poprawia ich sytuację. Nie oznacza jeszcze, że budowa zostanie ukończona, ale pozostawia otwartą drogę do znalezienia inwestora, uzgodnienia finansowania i stworzenia modelu, który pozwoli doprowadzić przedsięwzięcie do końca.

fot.: Knews.pl

Wierzyciele przeforsowali zmianę zarządcy

Równie ważna jak decyzja o dalszym prowadzeniu postępowania jest zmiana zarządcy. Rada Wierzycieli, tworzona w dużej mierze przez nabywców mieszkań z Tuwima Gardens, wskazała spółkę M Restrukturyzacji sp. z o.o., kierowaną przez kwalifikowaną doradcę restrukturyzacyjną Olgę Malinowską.

Sąd uwzględnił uchwałę Rady Wierzycieli i zmienił dotychczasowego zarządcę. Jednocześnie oddalił wniosek dłużnika, który chciał powierzenia tej funkcji innemu podmiotowi. Sąd wskazał, że decyzja Rady Wierzycieli ma w tej sytuacji pierwszeństwo.

– Wnioskowana przez nas zmiana dokonała się. Zarządcą została mecenas Olga Malinowska, która była typowana przez Radę Wierzycieli stworzoną głównie przez grono nabywców mieszkań z Tuwima Gardens. Cieszymy się, że sąd przychylił się do naszego wniosku – mówi KNews Rafał Skiba, nabywca mieszkania i członek stowarzyszenia Tuwima Gardens.

Skiba podkreśla jednak, że decyzja sądu nie kończy problemów. Jego zdaniem właśnie teraz zaczyna się etap, w którym trzeba bardzo szybko przejść od rozstrzygnięcia sądowego do konkretnych działań.

– Przed nami bardzo trudne zadania. Oferta Budomalu obowiązuje do końca grudnia, w związku z tym musimy bardzo wiele wysiłku włożyć w to, żeby nadrobić stracony czas. Zakładamy, że uda się dotrzymać terminów i że nowy zarządca zrealizuje to, czego oczekuje sąd – mówi Rafał Skiba.

„Ta zmiana była oczekiwana od dawna”

W wypowiedzi przedstawiciela nabywców najmocniej wybrzmiewa jedno: zmiana zarządcy ma być próbą zmiany sposobu prowadzenia całego postępowania.

– Ta zmiana była oczekiwana od dłuższego czasu. Jest dla nas kluczowa. Mamy nadzieję, że mecenas Olga Malinowska skoncentruje się na naszej inwestycji i przeprowadzi wszystkie działania, które są konieczne i wymagane przez sąd – podkreśla Skiba.

Dla nabywców szczególnie ważne jest teraz tempo. Z jednej strony pojawiły się oferty potencjalnych inwestorów i wykonawców, z drugiej – każda z nich wymaga analizy prawnej, finansowej i technicznej. Trzeba również przejąć dokumentację od dotychczasowego zarządcy, uporządkować kwestie wierzytelności i hipotek oraz ustalić, jak sfinansować dalsze prowadzenie inwestycji.

Sam sąd podkreślił, że oferta dotycząca dalszego prowadzenia prac powinna zostać wybrana niezwłocznie, ale nie pochopnie. Konieczne jest uwzględnienie wszystkich ryzyk i zastrzeżeń pojawiających się wcześniej w postępowaniu.

fot.: Knews.pl — Wizja lokalna na terenie inwestycji Tuwima Gardens w Łodzi z udziałem sędzi oraz uczestników postępowania. Oględziny miały pozwolić ocenić rzeczywisty stan niedokończonej inwestycji i zakres prac niezbędnych do jej dokończenia.

Ponad stu nabywców i dziesiątki milionów złotych

Tuwima Gardens to jedna z najbardziej problematycznych niedokończonych inwestycji mieszkaniowych w Łodzi. Projekt przy ul. Tuwima miał być zwykłym przedsięwzięciem deweloperskim. Nabywcy podpisywali umowy i wpłacali pieniądze z przekonaniem, że po zakończeniu budowy odbiorą swoje mieszkania.

Tak się nie stało.

Część budynków stoi, ale mieszkań nadal nie można odebrać. Wokół inwestycji narosły problemy finansowe, prawne i infrastrukturalne. Wielu nabywców wpłaciło zdecydowaną większość ceny lokali, część nadal spłaca kredyty, choć kluczy do mieszkań nie otrzymała.

Problem Tuwima Gardens nie sprowadza się wyłącznie do samego wykończenia budynków. Do rozwiązania pozostają kwestie infrastruktury drogowej, przyłączy, dalszego finansowania, środków na rachunkach powierniczych oraz zabezpieczeń hipotecznych obciążających nieruchomości spółki.

To właśnie dlatego dalsze prowadzenie postępowania sanacyjnego TrustX ma dla nabywców tak duże znaczenie. Dopóki ono trwa, możliwe jest poszukiwanie inwestora, zawieranie porozumień z wierzycielami i próba stworzenia modelu pozwalającego dokończyć budowę.

Cztery oferty. Najbardziej rozbudowaną złożył Budomal 360

Kluczowe dla decyzji sądu było to, że do postępowania wpłynęły cztery oferty dotyczące dalszej realizacji inwestycji.

Najbardziej rozbudowaną propozycję przedstawiła łódzka firma Budomal 360. Jej przedstawiciel zadeklarował przed sądem, że spółka jest przygotowana zarówno kapitałowo, jak i wykonawczo do dokończenia budowy.

Oferta obejmuje nie tylko prace przy samych budynkach, ale także doprowadzenie niezbędnych mediów oraz realizację drogi dojazdowej. Budomal 360 deklaruje zaangażowanie własnych środków, przy czym część rozliczenia miałaby nastąpić dopiero po zakończeniu inwestycji i odblokowaniu pieniędzy znajdujących się na rachunkach powierniczych.

W zamian spółka oczekuje określonego wynagrodzenia finansowego oraz części działek związanych z przedsięwzięciem. Przedstawiciel firmy nie ukrywał przed sądem, że projekt musi mieć również ekonomiczne uzasadnienie dla wykonawcy.

– Naszym celem jest zrobienie biznesu na działkach, które przejmiemy – mówił podczas rozprawy.

Nie oznacza to jednak, że właśnie ta oferta zostanie ostatecznie wybrana. W grze pozostają także inne propozycje, a nowy zarządca ma przeanalizować je pod względem prawnym, finansowym i wykonawczym.

Nowa zarządca chce rozmawiać także z kolejnymi inwestorami

Olga Malinowska po ogłoszeniu decyzji sądu podkreślała, że najbliższe tygodnie będą wymagały równoległego prowadzenia kilku trudnych procesów.

Chodzi zarówno o przejęcie dokumentacji od dotychczasowego zarządcy, jak i o uporządkowanie spisu wierzytelności, analizę zabezpieczeń hipotecznych oraz rozpoczęcie rozmów z podmiotami zainteresowanymi dokończeniem inwestycji.

Nowa zarządca nie zamierza przy tym ograniczać się wyłącznie do ofert, które już pojawiły się w postępowaniu.

– Przede mną i przed moim zespołem bardzo dużo pracy, bo jest kwestia wyjaśnienia wpisów hipotecznych, spisu wierzytelności, rozmów od strony prawnej, no i też od strony faktycznej podjęcie negocjacji z tymi oferentami, którzy są, również może poszukanie innych oferentów – mówiła KNews Olga Malinowska.

To oznacza, że obecny zestaw propozycji nie musi być ostateczny.

Ponad trzydzieści milionów złotych i problem hipotek

Jednym z najtrudniejszych tematów, z którymi będzie musiała zmierzyć się nowa zarządca, jest wierzytelność zabezpieczona na nieruchomości. Według informacji przedstawionych w postępowaniu jej rzeczywista wartość wynosi około trzydziestu jeden milionów złotych, choć same wpisy hipoteczne opiewają na wyższe kwoty.

Olga Malinowska wskazuje jednak na szczególną konstrukcję tej wierzytelności. TrustX nie miał bezpośrednio otrzymać pieniędzy z pożyczki, lecz poręczyć zobowiązanie innej spółki. Jej zdaniem może to otwierać drogę do badania, czy takie zabezpieczenie jest skuteczne wobec masy sanacyjnej.

– Ponieważ „nasz” wierzyciel nie brał pożyczki, a jedynie poręczył zobowiązania innej spółki, przepisy prawa restrukturyzacyjnego dają możliwość uznania przez sąd, że ta wierzytelność może być bezskuteczna wobec masy sanacyjnej. Upatruję w tym pewną szansę – mówiła Olga Malinowska.

To nie oznacza, że wierzytelność automatycznie znika. O ewentualnym uznaniu jej bezskuteczności musiałby zdecydować sąd. Gdyby jednak taki scenariusz się ziścił, mogłoby to istotnie zmienić sytuację majątkową spółki i sposób konstruowania przyszłego porozumienia z inwestorem.

Największy problem nadal jest ten sam: pieniądze

Na rozprawie wielokrotnie wracał jeden problem: brak płynnych środków potrzebnych do dalszego prowadzenia inwestycji.

Według informacji przedstawianych przed sądem na dokończenie pierwszego etapu potrzeba około dwudziestu pięciu–trzydziestu milionów złotych. Jednocześnie zakończenie części inwestycji mogłoby odblokować środki znajdujące się obecnie na rachunkach powierniczych.

Podczas rozprawy padały również informacje o gotowości części nabywców do dodatkowych dopłat, jeżeli miałoby to realnie doprowadzić do ukończenia inwestycji.

To pokazuje skalę determinacji ludzi, którzy znaleźli się w tej sytuacji. Dla wielu z nich nie jest to już spór o inwestycję deweloperską w abstrakcyjnym znaczeniu. Chodzi o mieszkania, za które zapłacili często zdecydowaną większość ceny, oraz o kredyty, które nadal muszą spłacać.

Przeciwko zakończeniu postępowania był również prokurator

Wniosek o zakończenie postępowania spotkał się nie tylko ze sprzeciwem wierzycieli. Do stanowiska opowiadającego się za dalszym prowadzeniem sanacji przyłączył się także prokurator uczestniczący w sprawie.

Prokuratura uznała, że przy istniejących ofertach i deklarowanej gotowości nabywców do dalszego zaangażowania należy dać szansę na wypracowanie porozumienia i kontynuowanie inwestycji.

To dodatkowo wzmacnia znaczenie piątkowego rozstrzygnięcia. Sąd nie tylko pozostawił postępowanie przy życiu, ale zrobił to przy wyraźnym stanowisku wierzycieli i prokuratora, że próba dokończenia przedsięwzięcia powinna być kontynuowana.

Tuwima Gardens częścią znacznie większej sprawy HREIT

Problemy Tuwima Gardens nie są oderwanym przypadkiem. Inwestycja jest powiązana z działalnością Grupy Kapitałowej HREIT Michała S. i stanowi jeden z wątków większego postępowania prowadzonego przez Prokuraturę Okręgową w Łodzi.

Według informacji prokuratury zarzuty w sprawie HREIT obejmują między innymi doprowadzenie ponad tysiąca pięciuset nabywców mieszkań do strat związanych z zakupem lokali w wielu miastach w Polsce, w tym w Łodzi, Rzeszowie, Krakowie, Gliwicach, Sosnowcu, Rumi, Wrocławiu, Nowym Dworze Mazowieckim, Rudzie Śląskiej, Opolu i Warszawie.

Śledczy twierdzą, że nabywcy mieli być wprowadzani w błąd co do możliwości terminowego wywiązania się dewelopera z zawartych umów. Zarzuty obejmują również działania na szkodę co najmniej tysiąca siedmiuset trzydziestu sześciu inwestorów spółek z grupy HREIT.

Według danych przekazanych przez PAP łączna kwota strat wyliczona przez śledczych w całej sprawie wynosi co najmniej sześćset dziesięć milionów złotych.

W tym kontekście Tuwima Gardens jest jednym z najbardziej namacalnych przykładów skutków szerszego kryzysu. Tu problem ma bardzo konkretny wymiar: ludzie wpłacili pieniądze, budynki nie zostały ukończone, a ich przyszłość zależy dziś od powodzenia postępowania restrukturyzacyjnego.

Skiba: stawką są fundamentalne interesy ludzi

Rafał Skiba zwraca uwagę, że sprawa Tuwima Gardens pokazuje coś więcej niż tylko problemy pojedynczej inwestycji.

Jego zdaniem w tego rodzaju postępowaniach ważą się fundamentalne interesy ludzi, którzy kupowali mieszkania w dobrej wierze, zapłacili ogromne kwoty i dziś pozostają bez lokali, a często również z kredytem do dalszej spłaty.

W rozmowie z KNews podkreślał, że właśnie dlatego nabywcy tak mocno walczyli o zmianę sposobu prowadzenia postępowania i o doprowadzenie do sytuacji, w której możliwe będzie dalsze szukanie realnego rozwiązania. Dla nich decyzja sądu nie jest więc wyłącznie proceduralnym rozstrzygnięciem. To szansa na to, by po miesiącach niepewności wreszcie rozpocząć etap, którego efektem może być rzeczywiste wznowienie prac.

Wygrali ważną bitwę. Teraz zaczyna się najtrudniejszy etap

Dla nabywców Tuwima Gardens obecna decyzja jest niewątpliwie przełomem.

Udało im się utrzymać otwartą drogę do dokończenia inwestycji. Rada Wierzycieli przeforsowała zmianę zarządcy. Na stole znajdują się cztery oferty, a nowa zarządca zapowiada, że będzie szukała także kolejnych podmiotów. Do stanowiska wierzycieli sprzeciwiających się zakończeniu postępowania przyłączył się również prokurator.

To jednak nadal nie oznacza, że inwestycja została uratowana.

Najbliższe tygodnie będą decydujące. Trzeba wybrać realny model finansowania, porównać oferty inwestorów, uporządkować kwestie hipoteczne i wierzytelności, a następnie doprowadzić do wznowienia robót.

Dopiero wtedy będzie można powiedzieć, że Tuwima Gardens rzeczywiście zostało uratowane.

Na razie nabywcy wygrali ważną bitwę.

Najważniejszą od wielu miesięcy – bo sąd nie zamknął im drogi do mieszkań, za które już dawno zapłacili.