Przed wojną mieszkali tu przedstawiciele jednej z najbardziej wpływowych rodzin arystokratycznych Królestwa Polskiego. Później budynek kupił rząd Japonii i urządził w nim swoją placówkę dyplomatyczną. Po wojnie działał tutaj Dom Kultury Radzieckiej, a ściany reprezentacyjnego holu pokryła monumentalna mozaika z wizerunkami robotników i kosmonautów. Dziś ten sam adres ma stać się jedną z najbardziej ekskluzywnych inwestycji mieszkaniowych w Warszawie.
Polski Holding Nieruchomości podpisał 14 października umowę z firmą ZAB-BUD na przebudowę i renowację dawnego Pałacu Marii Przeździeckiej przy ulicy Foksal 10. W zabytkowym budynku powstanie zaledwie siedem apartamentów oraz penthouse zajmujący całe najwyższe piętro.
Sama inwestycja jest jednak czymś więcej niż kolejną realizacją na rynku nieruchomości premium. To jeden z pierwszych projektów nowej strategii PHN, który ma pokazać, że historyczne budynki można traktować nie tylko jako aktywa przeznaczone pod biura czy wynajem, ale również jako produkt skierowany do najbardziej wymagających klientów rynku mieszkaniowego.
W świecie luksusowych nieruchomości historia coraz częściej staje się elementem wyceny. Marmur, concierge i prywatna strefa wellness można stworzyć niemal w każdym nowym apartamentowcu. Znacznie trudniej zaoferować adres, który przez ponad sto lat był świadkiem historii Warszawy, zmieniających się elit i kolejnych ustrojów politycznych.
fot.: Autor: PHN
Pałac dla hrabiny
Historia nieruchomości rozpoczyna się pod koniec XIX wieku. Około 1890 roku powstała tutaj rezydencja Marii z Czapskich Przeździeckiej, przedstawicielki jednego z najzamożniejszych rodów ziemiańskich swoich czasów.
Nie był to przypadkowy adres. Ulica Foksal już wtedy należała do najbardziej prestiżowych części miasta. Jej historia sięga XVIII wieku, kiedy funkcjonowały tu modne ogrody spacerowe inspirowane londyńskimi Vauxhall Gardens. Z biegiem czasu tereny rekreacyjne ustępowały miejsca reprezentacyjnym pałacom i kamienicom, a okolica stała się wizytówką zamożnej Warszawy.
Pałac hrabiny wyróżniał się neorenesansową architekturą i bogatą dekoracją elewacji. Ciemnoczerwona ceramika kontrastowała z jasnym detalem architektonicznym, a dach wieńczyła efektowna attyka ozdobiona kamiennymi wazonami. W czasach swojej świetności należał do najbardziej charakterystycznych prywatnych rezydencji tej części miasta.
Kilkadziesiąt lat później pałac rozpoczął jednak zupełnie nowy rozdział swojej historii.
fot.: Fotopolska — Historyczny widok ulicy Foksal w Warszawie. Jej nazwa pochodzi od XVIII-wiecznego ogrodu rozrywkowego Vauxhall, wzorowanego na słynnych londyńskich ogrodach. Organizowano tu bale, koncerty, przedstawienia teatralne i pokazy sztucznych ogni. W XIX wieku miejsce ogrodów zajęły reprezentacyjne pałace i kamienice, wśród nich rezydencja hrabiny Marii Przeździeckiej.
Gdy pod Foksal zamieszkała Japonia
W 1935 roku Maria Przeździecka przekazała nieruchomość wnuczce, Jadwidze Grocholskiej. Rok później budynek został sprzedany rządowi Japonii.
Dzisiaj może wydawać się to egzotycznym epizodem, jednak w realiach lat 30. XX wieku była to decyzja całkowicie racjonalna. Polska i Japonia utrzymywały wówczas wyjątkowo bliskie relacje dyplomatyczne, a Warszawa odgrywała ważną rolę w aktywności Tokio w tej części Europy.
Pałac przy Foksal został przystosowany do potrzeb placówki dyplomatycznej. W jego wnętrzach przyjmowano gości, organizowano spotkania i prowadzono działalność reprezentacyjną. Według historycznych przekazów część pomieszczeń wzbogacono także o elementy inspirowane kulturą japońską.
Ten etap trwał jednak zaledwie kilka lat. We wrześniu 1939 roku budynek spłonął podczas niemieckiego oblężenia Warszawy.
fot.: Fotopolska — 17 sierpnia 1933 , Pogrzeb posła nadzwyczajnego i ministra pełnomocnego Japonii w Polsce -Hiroyuki Kawai.
Powojenna odbudowa i nowa tożsamość budynku
Po zakończeniu wojny pałac nie odzyskał swojego dawnego kształtu. Odbudowa prowadzona w zrujnowanej Warszawie podporządkowana była przede wszystkim funkcjonalności i możliwościom finansowym państwa, a nie wiernemu odtworzeniu przedwojennej architektury.
Z oryginalnego założenia zachowano jedynie główny korpus budynku. Nie odbudowano części zabudowań znajdujących się w głębi parceli, zmienił się również wygląd elewacji. Od strony nowo wytyczonej ulicy Krywulta powstała dodatkowa fasada, której nie było w XIX-wiecznej rezydencji.
Dzisiejszy Foksal 10 jest więc czymś więcej niż odbudowanym pałacem. To architektoniczny zapis kolejnych etapów historii Warszawy. W jego murach można odnaleźć zarówno ślady arystokratycznej rezydencji, jak i powojennej wizji odbudowy stolicy.
fot.: Miasto jest nasze
Gdy pod Foksal zamieszkał Związek Radziecki
W grudniu 1951 roku rozpoczął się kolejny rozdział historii nieruchomości. Budynek przekazano Instytutowi Polsko-Radzieckiemu, a następnie ulokowano tu Dom Kultury Radzieckiej.
Przez kolejne dekady był to jeden z najbardziej rozpoznawalnych adresów związanych z promocją radzieckiej kultury w Polsce. Organizowano tutaj wystawy, projekcje filmowe, spotkania i wydarzenia edukacyjne. W czasach zimnej wojny miejsce pełniło rolę znacznie szerszą niż zwykła instytucja kultury. Było jednym z symboli obecności Związku Radzieckiego w przestrzeni publicznej Warszawy.
To właśnie wtedy powstał element, który dziś budzi największe zainteresowanie historyków sztuki i konserwatorów zabytków.
Na tyłach budynku wybudowano salę kinową, natomiast reprezentacyjny hol ozdobiono monumentalną mozaiką wykonaną z naturalnego kamienia. Kompozycja przedstawia robotników, muzyków, architektów i kosmonautów, czyli bohaterów świata widzianego oczami komunistycznej propagandy sukcesu. W epoce wyścigu kosmicznego szczególne miejsce zajmowała radziecka astronautyka. Nieprzypadkowo na mozaice znalazły się odniesienia do programu kosmicznego ZSRR. Jednym z najbardziej charakterystycznych motywów jest kapsuła statku kosmicznego nawiązująca do misji Woschod-2 z 1965 roku, podczas której przeprowadzono pierwszy w historii spacer człowieka w otwartej przestrzeni kosmicznej.
Dziś dzieło można traktować jako kapsułę czasu z epoki, w której sztuka miała nie tylko zdobić, lecz również opowiadać obywatelom o przyszłości budowanej przez naukę, przemysł i państwo.
fot.: Miasto jest nasze — Dzieło nawiązujące do radzieckiej sztuki monumentalnej drugiej połowy XX wieku zostało w kwietniu 2026 roku wpisane do rejestru zabytków.
Mozaika, której nie udało się wymazać
Przez lata wnętrza budynku zmieniały swoje funkcje, a Polska przeszła transformację ustrojową. Mozaika pozostała jednak na swoim miejscu.
To właśnie ten element stał się przedmiotem sporu przed rozpoczęciem inwestycji PHN. W kwietniu 2026 roku dzieło zostało wpisane do rejestru zabytków po działaniach podjętych przez stowarzyszenie Miasto Jest Nasze.
Społecznicy zwracali uwagę, że planowana modernizacja może doprowadzić do częściowego zasłonięcia kompozycji lub naruszenia jej struktury podczas montażu nowych instalacji technicznych. Konserwator zabytków uznał jednak, że mozaika posiada na tyle dużą wartość historyczną i artystyczną, iż wymaga samodzielnej ochrony. To interesujący przykład zmiany podejścia do dziedzictwa XX wieku. Jeszcze kilkanaście lat temu podobne realizacje często traktowano wyłącznie jako relikty minionej epoki. Dziś coraz częściej uznawane są za pełnoprawne świadectwa historii miasta.
fot.: Autor: PHN
Osiem mieszkań zamiast instytucji
Po zakończeniu przebudowy budynek zmieni się po raz kolejny.
PHN planuje stworzenie siedmiu apartamentów o powierzchni od 145 do 195 metrów kwadratowych. Najbardziej prestiżowy lokal zajmie całe ostatnie piętro. Penthouse będzie miał ponad 500 metrów kwadratowych powierzchni.
Skala projektu pokazuje, że inwestor nie zamierza konkurować z klasycznymi inwestycjami mieszkaniowymi. To przedsięwzięcie adresowane do bardzo wąskiego grona klientów, dla których znaczenie mają nie tylko parametry lokalu, lecz również wyjątkowość samego adresu.
Mieszkańcy będą mieli do dyspozycji całodobową obsługę concierge, strefę wellness, fitness oraz dwukondygnacyjny parking podziemny wyposażony w windę samochodową.
Na rynku nieruchomości premium podobne projekty funkcjonują według innej logiki niż standardowe inwestycje mieszkaniowe. Liczy się ograniczona podaż. Apartamentów przy Foksal 10 nigdy nie będzie więcej niż osiem. Właśnie ta niedostępność jest jednym z najważniejszych czynników wpływających na wartość nieruchomości.
fot.: Autor: PHN
Historia jako aktywo
PHN nie ujawnił jeszcze cen mieszkań. Można jednak przypuszczać, że będą one należały do najwyższych w Warszawie.
Nie wynika to wyłącznie z lokalizacji. W segmencie luksusowym coraz większą rolę odgrywa tak zwana wartość historyczna nieruchomości. Kupujący płaci nie tylko za metry kwadratowe, lecz także za coś, czego nie można odtworzyć w nowym budynku.
To zjawisko od lat widoczne jest na najbardziej dojrzałych rynkach świata. Londyn, Paryż czy Mediolan pokazują, że historyczne rezydencje po odpowiedniej renowacji mogą osiągać ceny znacznie przewyższające nowe inwestycje o podobnym standardzie.
Przypadek Foksal 10 wpisuje się w tę logikę niemal modelowo. Trudno znaleźć drugi adres, który łączyłby historię polskiej arystokracji, japońskiej dyplomacji, radzieckiej obecności kulturalnej i współczesnego rynku nieruchomości premium.
fot.: Autor: PHN — Pałac przy Foksal 10 w Warszawie.
Nowy rozdział przy Foksal
Dla PHN inwestycja ma znaczenie wykraczające poza jeden budynek. Jest próbą wejścia na rynek, na którym nie liczy się skala, lecz prestiż.
Jeżeli projekt zakończy się sukcesem, może stać się wzorem dla kolejnych historycznych nieruchomości znajdujących się w portfelu spółki. Zwłaszcza że Warszawa coraz częściej odkrywa ekonomiczną wartość budynków, których największym atutem nie jest nowoczesność, lecz historia.
Paradoks Foksal 10 polega na tym, że najbardziej przyszłościową częścią inwestycji może okazać się właśnie przeszłość. Za kilka lat obok kamiennej mozaiki przedstawiającej radzieckich kosmonautów będą przechodzić właściciele apartamentów wartych zapewne wiele milionów złotych. Trudno o bardziej symboliczny obraz współczesnej Warszawy, miasta, które od dekad nieustannie zmienia swoje funkcje, ale rzadko całkowicie wymazuje ślady wcześniejszych epok.
Weź udział w dyskusji!
Masz opinię, dodatkowy kontekst albo chcesz podzielić się własnym doświadczeniem? Zostaw komentarz pod artykułem.