W Łodzi utrzymuje się stabilny trend na rynku biurowym, mimo poważnych zawirowań po pandemii 2020 r. Od kilku lat sumaryczna liczba metrów kwadratowych w podpisywanych umowach najmu w danym roku wynosi między 47–52 tys. mkw. To potwierdza, że jest w Łodzi zapotrzebowanie na biura, a zwłaszcza obserwujemy realny wzrost zapytań o nowoczesne powierzchnie biurowe, także wśród małych i średnich najemców, często firm lokalnych, niewielkich. Coraz więcej najemców poszukuje najlepszych lokalizacji i standardu klasy A – przestrzeni o wysokiej jakości, z elastycznym layoutem. To odzwierciedla rosnące oczekiwania co do komfortu pracy i poprawy wizerunku pracodawcy. Firmy zmieniają swoje biura czasem z budynków słabych, starszych, kamienic, na lepsze. Natomiast firmy nadal w Łodzi poszukują efektywności kosztowej, co czasami przekłada się na niemożliwość spełnienia ich oczekiwań – nie można mieć biura w budynku klasy A po czynszu z budynków klasy B. Liczba zapytań jest więc stabilna, chociaż przeciętne wielkości najmowanych lokali – niestety są w ostatnich latach mniejsze niż przed pandemią. Jest to związane z nadal dużym udziałem pracy zdalnej, zwłaszcza w sektorze IT.

Od kilku lat to centra usług wspólnych (SSC/BPO) pozostają głównym motorem rozwoju rynku biurowego w Łodzi, odpowiadając za większość nowych umów i ekspansji. Firmy z sektora IT wykazują znacznie bardziej zachowawczą aktywność – utrzymanie modeli pracy zdalnej i hybrydowej ogranicza ich zapotrzebowanie na tradycyjne powierzchnie biurowe. W efekcie popyt w IT koncentruje się na elastycznych, wysokiej jakości biurach dostosowanych do rotacyjnej obecności pracowników. Przy renegocjacjach i relokacjach firmy IT najmują zatem mniejsze powierzchnie niż dawniej. Natomiast trzeba wspomnieć, że w ostatnich miesiącach ogromną zmianę w zakresie popytu na biura w Łodzi przynosi sektor publiczny – chodzi o zakup Bramy Miasta A przez Urząd Marszałkowski, który „zdjął” z podaży ok. 14.500 mkw swoją transakcją, a także zapowiadany najem przez UMŁ ok. 20.000, co ma nastąpić, jak się mówi, w tym roku. W ogóle aktywność najemców publicznych i samorządowych, urzędów, instytucji, spółek miejskich, agencji rządowych - czasem w niewielkiej skali, ale jest w Łodzi widoczna.

Trochę o tym powiedziałem w pierwszym punkcie. Sytuacja popytowa na rynku biurowym w Łodzi pozostaje stabilna, ale w podaży niewiele się dzieje. Praktycznie nie powstają nowe obiekty biurowe, dlatego spada współczynnik pustostanów i podaż dostępnych powierzchni biurowych. Na ten trend znacząco wpłynęły wspomniane wyżej strategiczne zmiany na łódzkim rynku biurowym - sprzedaż biurowca Brama Miasta do Samorządu Województwa Łódzkiego oraz zapowiadana zmiana lokalizacji Urzędu Miasta Łodzi. Niemniej nadal ponad 100.000 mkw pozostaje w Łodzi do wynajęcia.

Firmy wchodzące do Polski, wybierając miasto na swoją inwestycję, przeprowadzają z reguły bardzo złożone analizy wychodząc od swoich potrzeb w zakresie: działalności i procesów, jakie chcą prowadzić, liczby i kwalifikacji pracowników do zatrudnienia, czasu zatrudnienia i realizacji inwestycji, a także budżetów płacowych oraz lokalizacji pod kątem logistyki zarówno dla ludzi, jak i towarów. Różne miasta posiadają różne zasoby i cechy w tym zakresie. Rynki biurowe Łodzi, Warszawy, Krakowa i Wrocławia nie są porównywalne, reprezentują sobą zupełnie inne wielkości i kategorie – zarówno po stronie podażowej (wielkość dostępnej powierzchni), jak i popytowej (liczba najemców, sumaryczna wielkość rynku najmu). Łódź z ok. 600 tys. mkw jest o wiele mniejszym rynkiem biurowym niż Wrocław i Kraków, a zwłaszcza Warszawa. Bardzo często czynnikiem decydującym o wyborze lokalizacji np. pod nowe centrum usług wspólnych jest obecne zagłębie firm, kompetencji, umiejętności pracowników. Łódź więc konkuruje z innymi miastami, czasami wygrywa (obecnie wchodzi do miasta co najmniej 2 nowych, dużych „graczy” ze swoimi SSC), a czasami przegrywa, gdy inne miasta lepiej spełniają cele inwestorów.

Tak, w Łodzi obserwuje się podobny trend, szczególnie w sektorach SSC/BPO, gdzie pracodawcy coraz częściej zachęcają lub wymagają większej obecności pracowników w biurach. Pomimo tego, wiele osób wciąż preferuje elastyczność wynikającą z pracy zdalnej, dlatego pełny powrót do stacjonarnego trybu jest rzadki. Aktualnie dominującym modelem w centrach usług pozostaje praca hybrydowa w modelu „3/2" – trzy dni w biurze i dwa dni zdalnie, co pozwala na zachowanie równowagi między efektywnością zespołów a potrzebami pracowników. Ułatwia to także umożliwia firmom lepsze wykorzystanie dostępnej powierzchni biurowej. W praktyce model ten staje się standardem przy planowaniu nowych biur i adaptacji istniejących przestrzeni w Łodzi. Nie dotyczy to niestety sektora IT, gdzie nadal dominuje praca z domu.

W ostatnich miesiącach Łódź przyciągnęła kilku nowych inwestorów z sektora usług biznesowych, którzy dostrzegli potencjał miasta. Wkrótce zostanie ujawniona nazwa międzynarodowej firmy z branży chemicznej, której w najmie doradza nasza agencja Renavis. Firma planuje stworzyć nowe miejsca pracy i wynająć biuro w nowoczesnym obiekcie. Sądzę, że rynek będzie nadal się rozwijał w oparciu o średniej wielkości najmy, ale także duże umowy międzynarodowych firm, których okresy najmu kończą się wkrótce i będą musiały podjąć decyzję bądź o renegocjacji najmu, bądź o relokacji. Oby jak najmniej było redukcji powierzchni – oceniam, że w tym zakresie najgorsze już za nami. Bo poza najmem brutto, czyli podpisywanymi umowami, jest też parametr tzw. chłonności rynku czyli absorpcji, i ten po pandemii nie przedstawiał się najlepiej w związku ze zmniejszaniem się przeciętnych powierzchni najmu w nowo podpisywanych lub renegocjowanych umowach.

W wybranych sektorach rozwój sztucznej inteligencji może w pewnym stopniu ograniczyć zapotrzebowanie na pracowników biurowych, zwłaszcza w sektorze IT, czy w obszarach obejmujących powtarzalne zadania administracyjne. Niemniej jednak, wiele funkcji wciąż wymaga obecności i zaangażowania osób, a tradycyjni pracownicy pozostają niezastąpieni w codziennej pracy operacyjnej, komunikacji oraz zarządzaniu zespołami. W obecnej fazie rozwoju technologii trudno jest jednak w sposób wiarygodny prognozować wpływ AI na całkowity popyt na powierzchnie biurowe oraz na strukturę rynku nieruchomości komercyjnych.