Zmiany właścicielskie na rynku handlowym ww Bełchatowie. Newgate Investment kupuje duży park handlowy.

Newgate Investment przejęło park handlowy w Bełchatowie o powierzchni blisko 6 tys. mkw. To kolejna akwizycja firmy, która konsekwentnie buduje ogólnopolską platformę nieruchomości handlowych. Model inwestora opiera się na zakupie działających obiektów, ich modernizacji, zmianie struktury najemców oraz finansowaniu kolejnych transakcji zabezpieczonym na rosnącym portfelu.

Newgate Investment sfinalizowało zakup parku handlowego w Bełchatowie. Obiekt dysponuje 5920 mkw. powierzchni najmu GLA i znajduje się w jednej z najważniejszych stref handlowych miasta, w sąsiedztwie galerii Olimpia, marketu Leroy Merlin oraz restauracji KFC.

Wśród najemców nieruchomości znajdują się Biedronka, Action, TEDi, Rossmann, JYSK, Maxi Zoo, Neonet i Diagnostyka. Taki zestaw marek odpowiada modelowi inwestycyjnemu Newgate Investment: podstawą ruchu klientów jest operator spożywczy, którego uzupełniają dyskonty, sklepy wyposażenia domu, usługi i sieci z ofertą codziennych zakupów.

Cena zakupu obiektu nie została ujawniona. Finansowania transakcji udzieliło BNP Paribas Leasing Solutions. To kolejna współpraca obu podmiotów, co wskazuje, że ekspansja Newgate Investment jest prowadzona przy udziale stałych partnerów finansowych.

Inwestor kupuje działający biznes

Newgate Investment nie ogranicza działalności do biernego posiadania nieruchomości. Firma łączy funkcję inwestora, zarządzającego aktywami i operatora obiektów handlowych. Sama wyszukuje nieruchomości, prowadzi transakcje, pozyskuje finansowanie, zarządza najmem oraz realizuje modernizacje i rozbudowy.

Zakup parku jest więc początkiem kolejnego etapu inwestycji. Po przejęciu obiektu analizowane są poziom czynszów, długość umów, struktura najemców, koszty utrzymania oraz potencjał rozbudowy.

Firma zapowiada, że w Bełchatowie będzie wzmacniać wartość nieruchomości poprzez aktywne zarządzanie, modernizację i optymalizację struktury najemców. Park ma być również stopniowo włączany do sieci Comfy Park, integrującej kolejne obiekty Newgate pod wspólną marką.

To model określany na rynku nieruchomości jako value-add. Inwestor kupuje aktywo generujące już przychody, ale jednocześnie posiadające przestrzeń do poprawy parametrów finansowych. Wartość może wzrosnąć dzięki rozbudowie, podniesieniu poziomu wynajęcia, zmianie najemców, renegocjacji czynszów i ograniczeniu kosztów operacyjnych.

Przychód oparty na codziennych zakupach

Podstawą modelu Newgate Investment są parki handlowe nastawione na regularne zakupy mieszkańców. Ich oferta opiera się zwykle na sklepach spożywczych, dyskontach, drogeriach, wyposażeniu domu, elektronice i usługach.

Takie obiekty generują ruch niezależnie od sezonu czy turystyki. Klient przyjeżdża po żywność, kosmetyki, artykuły gospodarstwa domowego albo podstawowe usługi. Duże znaczenie mają wygodny dojazd, parking i możliwość wejścia bezpośrednio do sklepu.

Newgate podaje, że poziom wynajęcia zarządzanego portfela wynosi 99,7 proc. Firma wskazuje również, że żaden pojedynczy najemca nie odpowiada za więcej niż 9 proc. rocznych przychodów z najmu. Ogranicza to ryzyko uzależnienia wyników od jednej sieci.

Portfel opiera się na markach takich jak Lidl, Biedronka, Kaufland, Castorama, Rossmann, Pepco, Action, Sinsay, JYSK i Woolworth. Są to operatorzy o dużej rozpoznawalności, którzy generują regularny ruch klientów i zwykle zawierają wieloletnie umowy najmu.

W Bełchatowie rolę głównego generatora odwiedzin pełni Biedronka. Uzupełniają ją sieci reprezentujące kilka różnych kategorii handlowych, co zwiększa częstotliwość wizyt i stabilizuje przychody obiektu.

Wartość powstaje po zakupie

Najważniejszym elementem strategii Newgate Investment jest aktywne zarządzanie nieruchomością po jej przejęciu.

Firma może zwiększać dochód operacyjny netto poprzez wzrost czynszów, wynajęcie wolnych powierzchni, poprawę warunków umów, ograniczenie kosztów oraz rozbudowę obiektu. Wyższy i bardziej stabilny dochód przekłada się bezpośrednio na wzrost wartości nieruchomości.

Newgate wskazuje, że jej platforma obejmuje zarządzanie inwestycjami, aktywami, property management, nadzór deweloperski oraz prowadzenie modernizacji i przebudów. Firma zarządza ponad 230 tys. mkw. powierzchni GLA, a najważniejsze kompetencje operacyjne utrzymuje wewnątrz organizacji.

Pozwala to szybciej reagować na zmiany wyników obiektu, prowadzić rozmowy z najemcami i podejmować decyzje dotyczące rozbudowy lub rekomercjalizacji.

Przykładem tego modelu jest Wysockiego Park Handlowy w Białymstoku. Newgate przebudowało obiekt, zmieniło jego architekturę oraz dostosowało ofertę handlową do lokalnego rynku. Podobny mechanizm może zostać zastosowany w Bełchatowie.

Finansowanie napędza ekspansję

Rozwój portfela nieruchomości handlowych wymaga znacznego kapitału. Newgate korzysta przy zakupach z połączenia kapitału właścicielskiego oraz finansowania dłużnego udzielanego przez banki i instytucje leasingowe.

W przypadku Bełchatowa partnerem finansowym zostało BNP Paribas Leasing Solutions. Wcześniejsze transakcje również były realizowane przy udziale finansowania zewnętrznego. Zakup parku handlowego w Zgorzelcu finansował mLeasing.

W lipcu 2026 roku Newgate Investment poinformowało również o pozyskaniu około 72 mln euro portfelowego finansowania dłużnego zabezpieczonego na 14 aktywach. Była to jedna z większych operacji finansowych dotyczących polskich parków handlowych.

Takie finansowanie jest zabezpieczone na grupie nieruchomości generujących dochód z czynszów. Pozwala refinansować wcześniejsze zobowiązania, poprawiać strukturę zadłużenia oraz uwalniać środki na kolejne zakupy i modernizacje.

Rosnący portfel zwiększa więc możliwości finansowania następnych transakcji. Stabilne wpływy czynszowe z wielu obiektów poprawiają zdolność do obsługi długu, a dywersyfikacja najemców i lokalizacji ogranicza ryzyko.

Family office w tle

Newgate Investment jest częścią Torwell Group – międzynarodowej grupy inwestycyjnej działającej w formule family office. Grupa inwestuje w nieruchomości, private equity, venture capital oraz finansowanie specjalistyczne.

Struktura family office oznacza zarządzanie prywatnym kapitałem właścicieli w długim horyzoncie. Taki inwestor może rozwijać portfel przez wiele lat, reinwestować wpływy i budować własną platformę operacyjną.

Torwell Group posiada także sieć COMFY, jedną z największych ukraińskich sieci sprzedaży elektroniki użytkowej i sprzętu AGD. Nazwa rozwijanej w Polsce marki Comfy Park nawiązuje więc do szerszego zaplecza kapitałowego i handlowego grupy.

Newgate oferuje również swoje kompetencje zewnętrznym inwestorom. Może prowadzić dla nich akwizycje, strukturyzować przedsięwzięcia joint venture, zarządzać nieruchomościami i przygotowywać projekty modernizacyjne. Przychody firmy mogą więc pochodzić zarówno z własnych aktywów, jak i z usług zarządzania.

Trzy drogi wzrostu

Strategia Newgate Investment opiera się na trzech kierunkach.

Pierwszym jest zakup gotowych i działających parków handlowych. Takim aktywem jest obiekt w Bełchatowie, który posiada najemców i od momentu przejęcia generuje przychody.

Drugim kierunkiem jest współpraca z deweloperami realizującymi obiekty na potrzeby inwestora. Newgate może wejść w projekt jeszcze przed zakończeniem budowy i zabezpieczyć możliwość zakupu.

Trzecim filarem są własne inwestycje deweloperskie, rozbudowy i rewitalizacje istniejących nieruchomości. Firma rozwija między innymi projekty w Bydgoszczy, Katowicach i we Wrocławiu.

Taki model pozwala elastycznie reagować na sytuację rynkową. Gdy ceny gotowych obiektów są atrakcyjne, firma przyspiesza zakupy. Gdy podaż odpowiednich parków jest ograniczona, rozwija własne projekty albo współpracuje z deweloperami.

Cel: miliard euro aktywów

W 2025 roku Newgate Investment deklarowało, że w perspektywie kilku lat chce zwiększyć wartość zarządzanego portfela do około miliarda euro. Cel miałby zostać osiągnięty do końca dekady.

Osiągnięcie takiej skali wymaga zarówno kolejnych zakupów, jak i wzrostu wartości już posiadanych nieruchomości. Kluczowe pozostają dochód operacyjny, poziom wynajęcia, długość umów, jakość najemców i potencjał rozbudowy.

Firma informowała, że w latach 2022–2024 jej marża EBITDA wynosiła 65 proc., a średnioroczny wzrost osiągnął 18 proc. Są to dane przedstawiane przez samą spółkę i nie zostały opublikowane jako część pełnego, publicznie dostępnego sprawozdania finansowego grupy.

Zakup w Bełchatowie jest zatem elementem większego planu. Newgate buduje portfel lokalnych centrów codziennych zakupów, łączy je pod marką Comfy Park i wykorzystuje skalę do pozyskiwania finansowania na następne transakcje.

Bełchatów w strategii inwestora

Dla Newgate Bełchatów jest rynkiem odpowiadającym podstawowym kryteriom inwestycyjnym: miasto posiada znaczną bazę mieszkańców, rozwiniętą funkcję handlową oraz zaplecze gospodarcze związane z sektorem energetycznym i przemysłowym.

Park jest już rozpoznawalnym miejscem zakupów, ma operatora spożywczego i grupę najemców generujących codzienny ruch. Jednocześnie skala obiektu – 5920 mkw. GLA – pozwala prowadzić modernizację bez złożoności charakterystycznej dla dużej galerii handlowej.

Dla lokalnego rynku transakcja oznacza wejście właściciela, którego model opiera się na aktywnym zwiększaniu wartości nieruchomości. Można oczekiwać zmian w oznakowaniu, standardzie technicznym, wyglądzie obiektu i strukturze najemców.

Najważniejsze znaczenie zakupu wykracza jednak poza sam Bełchatów. Transakcja pokazuje mechanizm, według którego Newgate rozwija się w Polsce: kupuje działające parki handlowe, poprawia ich parametry operacyjne, refinansuje portfel i przeznacza pozyskany kapitał na następne akwizycje.

To model budowania skali oparty na powtarzalnych dochodach z najmu, finansowaniu dłużnym i aktywnym zarządzaniu. Bełchatowski park staje się kolejnym elementem platformy, która docelowo ma należeć do największych portfeli tego typu nieruchomości w Polsce.